정부 지원많은 뉴스테이 활기

건설사는 물론 금융ㆍ일반 기업까지 가담

『최영진 대기자의 현안진단』

뉴 스테이(기업형 임대주택)시장이 활기차다. 주택업체는 물론 금융회사·일반 기업까지 가세하는 분위기다.

채산성 문제를 들어 발을 빼던 건설업체들도 이제 서로 하려고 야단이다.

그동안 정부가 관련 규정을 대폭 완해하는 바람에 건설사 입장에서는 손해 볼 게 별로 없다. 오히려 공사 일감을 확보하면서 분양 시점에 시세차익도 남길 수 있다. 땅값이 싼 자연녹지와 같은 곳은 그 수익이 적지 않다.

설령 분양 시점에 분양이 제대로 안 돼도 건설사는 큰 손해가 없다. 대부분 국민주택기금을 투입한 주택도시보증공사가 애를 먹게 돼 있다. 뉴스테이를 추진하는 시행사의 대주주가 주택도시보증공사여서 그렇다.

국민주택기금 등 정부 지원이 많아 땅을 갖고 있는 일반 기업도 뉴스테이 사업에 적극적이다. 국가가 자금 지원한다니 누가 마다하겠는가.

시내 목 좋은 곳에 땅이 많은 KT는 정부의 뉴스테이 정책으로 살판났다. 땅 처분이 어려웠으나 이제는 개발 사업을 통해 해결의 실마리를 찾았기 때문이다. 땅값이 안 들어가 분양을 하지 않고 그냥 임대사업만으로도 수익이 짭짤하다.

은행들도 마찬가지다. 그동안 갖고 있던 곳곳의 지점들을 헐어내고 이곳에 뉴스테이 사업을 추진 중이다.

정부는 지지난해 2만4000가구, 지난해 5만 가구 분의 뉴스테이를 지을 수 있는 부지를 각각 확보했고 올해 6만1000가구분 땅을 마련할 계획이다. 내년까지 총 15만 가구의 뉴스테이 건설 부지를 마련할 참이다. 이런 추세로 간다면 앞으로 매년 평균 2만여 가구의 뉴스테이 시장에 선보이게 된다. 지난해 1만2000가구가 입주를 마쳤다.

최근 강호인 국토교통부 장관은 올 11월쯤 입주하는 위례신도시 대림 e편한세상 뉴스테이 현장을 찾았다.

정부가 그만큼 뉴스테이 사업에 관심을 갖는다는 의미다.

그렇다면 뉴스테이가 주택시장에 어떤 영향을 줄까.

정부가 중산층 주거안정을 위해 마련한 정책이니 뭔가 변화가 있을듯하다.

중산층의 주거가 안정되면 전반적인 주택시장도 조용해질 것 같다.

집 걱정이 없으면 집값·전셋값 폭등 현상은 크게 둔화되지 않겠느냐는 소리다.

그렇다면 뉴스테이는 정말 그런 약효가 있을까.

지금 같은 물량으로는 기대하기 어렵다. 연간 내놓을 수 있는 입주 물량은 2만여 가구에 불과하다. 계속 늘리면 되지 않겠느냐고 하겠지만 지원 자금에 한계가 있어 불가능하다. 게다가 중산층보다 더 급한 게 서민 주거문제다. 지금은 여기에 쓸 돈을 중산층용 주택에 쏟아 붓는 형국이다.

지금의 공급 물량이 적은 것은 아니지만 전세를 찾는 수요가 이보다 훨씬 많은 상황에서는 시장을 컨트롤하는데는 무리가 있다는 얘기다. 더욱이 뉴스테이는 변두리 권에 많이 공급되고 있어 현재로서는 시장 제어에는 한정적이다. 앞으로 도심권의 재개발지역에도 대량의 뉴스테이를 마련한다면 상황은 좀 달라지겠지만 말이다.

뉴스테이가 중산층의 주거를 안정시킬 수 있겠느냐는 점도 미지수다.

위례 대림 뉴스테이를 보자. 전용면적 84㎡(25평) 규모의 임대료가 보증금 4억5000만원에 월 40만원이다. 월세를 전세로 전환하면 5억3000만원 정도 된다.

이 일대 같은 크기의 전세는 4억5000만~5억원 수준이다. 위례호반베리디움은 98㎡형도 4억5000만원이면 입주가 가능하다.

뉴스테이가 더 비싸다는 얘기다.

물론 뉴스테이는 최고 8년간 그 집에서 살 수 있고 연간 임대료 인상도 5% 이내로 제한된다.

집값과 전세가격이 팡팡 오르는 때는 뉴스테이가 훨씬 유리하다.

하지만 지금 같은 불경기에는 기존 주택에 거주하는 게 더 낫다. 적어도 2년 뒤에는 더 싼 전세를 얻을 수도 있기 때문이다.

정부가 뉴스테이 사업을 확대해도 문제가 생긴다.

뉴스테이에 대한 희소가치가 떨어져 지금의 가격체계로는 미분양이 발생할 여지가 많다. 원가를 감안하면 보증금을 더 내릴 수도 없다.

그렇게 되면 사업 자체가 불가능해져 주택기금 회수가 어려워지는 사태가 벌어질 수 있다.

시장 상황이 나빠지면 정부도 뉴스테이에서 손을 뗄 수밖에 없다.

뉴스테이의 시장 파급력은 제한적이라는 말이다.