[일문일답] “12일 현재 세입자 있는 집 대상…매물 출회 효과 기대” [비거주 1주택 실거주 유예]

▲김이탁 국토교통부 제1차관이 12일 정부서울청사에서 ‘토지거래허가구역 실거주 유예 확대’ 방안을 발표하고 있다. (천상우 1000tkddn@)

정부가 12일 토지거래허가구역 내에서 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택을 거래할 경우 임대차계약 종료일까지 매수자의 입주를 유예하는 대상을 ‘세입자 있는 주택 전체’로 확대한다. 다만 매수자는 발표일인 5월 12일부터 계속 무주택을 유지한 사람으로 제한된다. 실거주 유예를 받더라도 임차 기간 종료 후 입주해 2년간 실제 거주해야 하는 의무는 유지된다.

다음은 국토교통부 백브리핑 주요 일문일답.

Q. 실거주 유예는 언제부터 적용되나.

(이유리 국토교통부 주택정책과장) 부동산거래신고법 시행령이 개정돼 공포·시행된 이후부터 적용된다. 13일부터 시행령 개정안을 입법예고하고 이르면 이달 말부터 이번 조치에 따른 실거주 유예 신청과 허가가 가능할 것으로 보고 있다.

Q. 발표일 이후 주택을 팔아 무주택자가 되면 실거주 유예를 받을 수 있나.

(이 과장) 이번 실거주 유예 대상은 발표일인 5월 12일부터 계속 무주택을 유지한 사람으로 한정된다. 발표일 당시 주택을 보유하고 있다가 이후 처분해 무주택자가 된 경우는 유예 대상에 포함되지 않는다. 앞서 2월 조치 때는 허가 신청 시점의 무주택 여부가 중요했지만, 이번에는 발표일부터 무주택 상태를 계속 유지해야 한다.

Q. 매도자가 언제 취득한 주택부터 적용되나.

(이 과장) 매도자가 주택을 언제 취득했는지는 요건이 아니다. 발표일 현재 매도자가 보유한 주택이 임대 중이거나 전세권이 설정돼 있는지가 기준이다. 즉 매도자의 주택 취득 시점보다는 해당 주택이 발표일 현재 세입자가 있는 주택인지가 중요하다.

Q. 이번 조치로 매물이 얼마나 나올 것으로 보나.

(이 과장) 구체적인 수치를 제시하기는 어렵다. 비거주 1주택자 규모 자체를 정확히 파악하기 어렵고 실제 거래는 매도자와 매수자의 가격 기대가 맞아야 성사된다. 다만 앞서 다주택자 양도세 중과 유예 종료와 관련한 보완 조치 이후 매물과 거래가 늘어난 측면이 있었던 만큼, 이번 조치도 일정 부분 매물 출회 효과가 있을 것으로 기대하고 있다.

Q. 양도세 중과 유예도 연장되는 것인가.

(윤덕기 금융위원회 거시금융팀장) 양도세 중과 유예가 연장되는 것은 아니다. 지난 2월 12일 양도세 중과 유예 종료 관련 보완 조치 대상인 다주택자도 이번 실거주 유예 조치에는 포함되지만 양도세 중과 유예는 5월 9일까지 토지거래허가를 신청한 경우에만 적용된다. 5월 10일부터는 토지거래허가를 받더라도 양도세가 중과된다.

Q. 전월세 시장 불안을 키울 수 있다는 우려가 있다.

(정우진 국토교통부 토지정책관) 이번 조치는 무주택자가 매수할 수 있도록 설계돼 있다. 기존에 전월세로 살던 무주택자가 해당 주택을 매수하는 구조라면 전월세 공급은 하나 줄지만 전월세 수요도 함께 줄어드는 효과가 있다. 총량 측면에서는 전월세 시장 균형에 큰 문제가 없을 것으로 보고 있다. 다만 공급 문제에 대한 우려가 계속 제기되는 만큼 주택 공급 확대에 주력하겠다.

Q. 전세가 낀 주택을 살 때 대출은 얼마나 받을 수 있나.

(윤 팀장) 토지거래허가구역 내 실거주 유예가 적용되더라도 대출 규제 자체가 완화되는 것은 아니다. 전세가율이 LTV 40%를 넘으면 전세를 낀 상태에서 해당 주택에 대한 대출은 나오기 어렵다. 예를 들어 12억원짜리 주택에 7억 원 전세가 껴 있다면 매수 시 주택담보대출은 불가능하고 5억원의 자기자본이 필요하다.

Q. 임차 기간이 끝났는데도 매수자가 실거주하지 않으면 어떻게 되나.

(정 토지정책관) 토지거래허가 제도상 이행 의무를 지키지 않은 것이므로 이행강제금이 부과될 수 있다. 취득가액의 최대 10% 이내에서 1년에 한 번씩 이행강제금을 부과하는 것이 1차 수단이다. 허가를 피하기 위해 고의로 부정하게 허가를 받은 정황이 명백한 경우에는 허가 취소도 검토할 수 있다. 허가가 취소되면 거래 자체가 무효가 되는 효과가 발생할 수 있다.

Q. 중저가 주택으로 수요가 몰려 가격이 오를 가능성은 없나.

(이 과장) 전월세 수요가 매매 수요로 전환되는 과정에서 고가 주택보다는 중저가 주택 위주로 수요가 발생할 수 있다. 정부는 공공부문 공급 등을 통해 이런 수요를 흡수할 수 있는 방안을 계속 추진하고 있다. 시장 조정 과정에서 일부 마찰적 요인은 불가피한 측면이 있다고 보고 있다.

Q. 이번 조치가 토지거래허가제 취지를 약화시키는 것 아닌가.

(이 과장) 기존 4개월 내 입주 의무와 비교하면 완화된 측면은 있다. 다만 2년 실거주 의무가 사라지는 것은 아니고 이행 시점이 뒤로 미뤄지는 것이다. 토지거래허가제의 큰 틀은 유지된다. 이번 조치는 올해 12월 31일까지 한시적으로 운영된다.