[2012 부동산]②분양시장 지방 웃고 수도권 울고…신도시 알짜물량 눈길

재개발시장, 매몰비용 문제 해결돼야 투자 회복할 것

올 한해 분양시장에선 지방이 강세를 보였고 수도권은 약세를 나타냈다. 분양시장의 침체는 새해를 맞아서도 지속될 것으로 예상됐다.

재개발시장에선 매몰비용 문제가 핵심쟁점으로 자리잡으면서 내년 시장 회복을 위해 해결해야 할 사안으로 떠올랐다.

5일 부동산114에 따르면 올해 아파트 공급 물량은 약 26만가구가 공급될 것으로 예측됐다. 지난달 말 기준 약 25만 가구 가량이 공급됐고 올해 남아 있는 12월 분양 물량이 1만 가구 내외로 예상됐기 때문이다.

올해도 작년과 마찬가지로 지방 공급 비중이 월등히 높았다. 수도권은 총 8만9000여 가구로 지난해에 비해 약 2만2000가구 정도 줄었지만 지방은 약 8000가구가 증가한 16만1800여가구가 공급되면서 전체 공급량의 약 65% 수준에 육박했다.

지역별로는 △경기(5만3849가구) △경남(2만6207가구) △부산(2만418가구) △서울(1만9997가구) △세종(1만7651가구) △인천(1만5222가구) △광주(1만3765가구) △경북(1만3637가구) △전남(1만1475가구) 순으로 분양 물량이 많았다.

청약 성적은 지방이 압도적이었다. 청약 경쟁률 상위 10권 단지 세종시와 부산시가 싹쓸이했다.

올해 평균 청약경쟁률(n대1)이 높았던 지역은 △부산 6.7 △광주 4.9 △세종4.5 △대구 3.4 순으로 모두 지방 도시들이 상위권에 올라왔다.

올해 청약경쟁률 상위 10개 단지가 모두 지방 공급된 단지로 ‘세종시 힐스테이트’가 49.1대 1로 가장 높았고 부산 남구 ‘대연 롯데캐슬’(44.6대1)이 그 뒤를 이었다.

특히 세종시에서 3개단지, 부산에서는 4개 단지가 10위권에 올라왔다.

반면 수도권은 상반기 동안 서울 경기 인천 모두 최하위권을 맴돌다가 하반기 동탄2신도시 합동분양, 강남보금자리 및 위례신도시 등 입지가 뛰어난 일부 분양 단지들이 선전하는 모습을 보였다.

9·10대책을 통한 미분양 단지 양도세 5년 감면 혜택에도 지난 10월 말 기준 전국 7만2000여가구가 적체돼 작년 말 미분양 물량 6만9000여 가구보다 3000여 가구가 증가했다.

올 연말까지 미분양 물량을 털어내기 위해 건설사들이 2012년 말까지 한시적으로 적용된 양도세 감면 혜택과 함께 각종 특별 분양 조건을 내세웠지만 역부족이었다.

올해 전국 아파트 분양가격은 공급 면적 기준 3.3㎡ 당 843만원으로 작년에 비해 3%가량 낮아졌다. 지역별로는 수도권 1109만원, 지방 725만원으로 나타났다. 올해 수도권은 장기화된 부동산 경기 침체로 기존 주택가격의 하락과 함께 미분양 아파트가 증가함에 따라 신규 공급된 아파트 가격 상승을 제한시켰다.

지방은 청약 호조를 보이며 작년과 비슷한 수준을 유지했다.

한편 수익형 부동산의 인기는 여전히 거셌다. 오피스텔은 12월 예정 물량을 포함해 올해 총 4만5000여 가구가 공급됐다. 오피스텔 공급량은 2010년부터 3년 연속으로 상승세를 보이고 있다.

OECD, 한국금융연구원 등 내년 경제성장률을 각각 2.8%, 3.1%로 낮춰 잡는 등 경기 침체가 쉽사리 해결되지 않을 것으로 전망된다.

부동산114도 이에 따라 오는 2013년 분양 시장도 크게 나아지지는 않을 것으로 예측했다.

다만 내년에는 입지가 뛰어난 개발지역에 분양 및 임대 물량이 포진돼 있다. 수도권의 위례신도시와 판교신도시, 세종시 등에는 알짜 물량이 있을 것으로 분석돼 실수요자들과 투자자들의 관심을 끌기에 충분할 것으로 전망됐다.

또 수익형부동산의 옥석 가리기는 더욱 중요해질 전망이다. 오피스텔의 공급물량은 3년간 총 8만9000실 가량 공급되면서 포화상태에 이르렀고 임대수익성도 떨어지고 있는 실정이기 때문이다.

수도권의 경우 분양가격이 상승세가 크기 때문에 ‘옥석 가리기’는 더욱 중요해 졌다.

이로 인해 오피스텔이나 도시형 생활주택 등 소형 임대 상품의 입주 물량이 증가하는 지역은 투자를 지양하고 주변 지역에 비해 저렴한 경매 물건 등에 투자를 고려해 보는 것도 좋다. 또 임차 수요가 풍부한 역세권, 대학가, 업무지역에 위치한 오피스텔이 각광을 받을 것으로 예상되고 있다.

반면 올해 재개발시장은 정부 부양책과 서울시 규제 완화에도 지분거래가 침체되는 모습을 보였다.

올해 1월 서울시의 재개발, 뉴타운 출구전략이 발표된 이후 12월 현재까지 4·11총선과 5·10, 9·10 대책 등 굵직굵직한 부동산 이슈들이 나오고 세금 등의 규제도 대거 풀렸지만 재개발 지분시장의 거래침체는 여전했다.

실제 서울과 경기도를 중심으로 해제되는 정비예정구역이 발표되면서 수도권 지분 가격이 2년 연속으로 내렸다.

지난 10월말 기준 3.3㎡ 당 재개발 지분가격은 △서울 2458만원 △경기 1508만원 △인천 1162만원으로 2011년에 비하면 약 1~3% 하락한 것으로 나타났다.

이에 따라 2013년까지 이어질 재개발, 뉴타운 시장의 구조조정 작업이 일단락되어야 살아남은 사업장을 중심으로 거래 활성화와 투자심리 회복을 기대할 수 있을 전망이다.

특히 매몰비용과 관련해서는 조합은 물론 서울시와 정부도 뚜렷한 해결방안을 내놓지 못하고 있어 원만한 합의가 필요할 것으로 판단된다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “매몰비용 문제는 중앙정부와 서울시 간의 협의하에 이뤄져야 원만히 해결을 할 수 있을 것으로 본다. 다만 현재 어떤 대선 후보가 정권을 잡느냐에 따라 정책적 변수가 작용할 가능성이 높다”고 말했다.