DTI 규제 완화로 대출한도 얼마나 확대되나?

연소득 3600만원 35세 직장인 2억6000만원으로 15.9% 증가

정부가 17일 은행의 주택담보대출에 대한 DTI 규제를 완화하면서 이번 규제 완화로 대출한도가 어느 정도 증가할지 관심이 높아지고 있다.

우선 다음 달부터 총부채상환비율(DTI)을 산정할 때 향후 10년간 장래 예상소득과 대출자나 배우자 소유의 순자산도 소득으로 인정된다.

정부는 40세 미만이고 근로소득이 있는 무주택 근로자가 집을 사기 위해 만기 10년 이상의 비거치식 분할상환 대출을 받을 경우 향후 10년간의 연평균 예상소득을 DTI 산정시 반영토록 했다.

장래 예상소득은 국세통계연보상의 평균 소득증가율을 기준하며 이에 따라 20대에서 30대까지는 10년간 52.1%(연평균 4.3%), 30대에서 40대는 10년간 31.8%(연평균 2.8%) 소득이 증가한다.

예를 들어 현재 연소득이 3600만원인 35세 직장인은 장래 예상소득이 4172만원이 돼 대출한도(이하 DTI 50% 적용 기준)가 기존 2억2400만원에서 2억6000만원으로 15.9% 증가한다. 또 현재 연소득이 2400만원인 25세 직장인은 장래 예상소득이 3025만원이 돼 대출한도가 1억5000만원에서 최대 1억9000만원으로 26.1% 늘어난다.

보유자산은 많지만 소득이 없는 은퇴자 등에 대한 DTI 규제도 완화된다.

소득환산이 허용되는 자산은 대출자 본인과 배우자 소유의 재산세 부과대상이 되는 토지·건축물·주택·임차보증금 등이다. 금융자산은 예·적금 담보대출 등으로 자금을 조달할 수 있고 대출계약 이후에 처분할 우려가 있어 포함되지 않는다.

은행은 대출자의 순자산에 은행 정기예금 가중 평균금리(2011년 3.69%)를 곱한 금액 내에서 신용도나 상환능력을 감안해 DTI를 적용한다. 대신 순자산 인정 소득은 지난해 도시근로자 가구의 연평균 소득액인 5100만원을 초과할 수 없고 자산을 소득으로 환산해 대출받을 수 있는 건수는 1건으로 제한된다.

순자산을 소득으로 환산하면 소득이 없어도 은행 대출이 가능해진다. 때문에 다른 소득 없이 시가표준액 10억원짜리 부동산과 1억원의 임대 보증금이 있는 경우 2922만원의 소득이 있는 것으로 간주해 1억1300만원까지 대출을 받을 수 있다.

정부는 금융과세 분리과세 대상자의 경우 금융소득도 증빙소득에 합산할 수 있게 했다. 예를 들어 연 3000만원의 근로소득과 1000만원의 금융소득이 있는 경우 지금은 근로소득 3000만원만 인정해 대출한도가 1억8700만원이지만, 금융소득을 합산하면 대출 한도가 2억4300만원으로 늘어나게 된다.

이와 함께 6억원 이상 주택을 살 때도 DTI 비율을 최대 15%포인트 상향 조정할 수 있게 했다. 지금은 6억원 미만 주택을 살 때만 고정금리·비거치식·분할상환 등에 따라 DTI 비율을 늘릴 수 있다. 이렇게 되면 서울에서 6억원 이상 주택을 살 때 지금은 DTI 한도가 50%지만 앞으로는 최대 65%까지 늘어난다.

또 역모기지 대출(주택을 담보로 맡기고 받는 대출)에 대해서는 DTI 적용을 면제한다. 대신 DTI가 면제되는 역모기지 대출의 구체적인 범위는 추후 확정할 예정이다.

원금균등 분할상환 대출의 DTI 비율 산출방식도 변경해 현행 연간 원리금 상환액을 첫해의 상환액하던 것을 전체 상환기간의 평균 상환액으로 변경한다. 예를 들면 만기가 10년이고 월 원금 상환액이 100만원인 대출을 받으려면 지금은 연소득이 3545만원 이상이어야 하는데 앞으로는 3005만원 이상이면 된다.