[민영 임대주택 명암]집값 하락에 투자가치 뚝…매매서 임대로 중심 이동

임대주택 인기 확산, 집값 날개없는 추락…전셋값은 크게 올라

▲주택시장 장기 침체로 주택 투자 수요가 크게 위축되자, 일반인들이 집을 구매하기보다 전월세를 유지하려는 경향이 높아지고 있다. 주택거래 활성화와 전월세 시장 안정을 위해 민간 임대사업자를 활용해야 한다는 의견들이 제기되고 있다.(사진=이투데이DB)

경기 광명시 하안동 주공아파트에서 1억원짜리 전세에 살던 이모(37)씨는 지난 4월 전셋값을 2000만원 올려주고 계약을 연장했다. 3000만~4000만원만 더 주면 같은 아파트 급매물을 살 수 있었지만 이씨는 전혀 관심이 없다. 집값이 오를 것 같지 않다고 생각하기 때문이다.

그는 “집주인이 전세 보증금을 많이 올려 달라고 해서 부담되지만 집값이 얼마나 오르겠느냐”며 “보금자리주택에 당첨될 때까지 무주택자로 남을 생각”이라고 말했다.

반면 매입임대사업자인 박모(42)씨는 같은 동네에서 1억원 초반대 소형아파트 급매물이나 경매물건을 찾고 있다. 최대한 싸게 매입해야 투자 대비 임대 수익률을 높일 수 있기 때문이다.

그는 “서울 출퇴근이 용이한 광명시라면 보증부 월세(반전세) 임대사업을 하기에 적당한 지역" 이라며“전세끼고 아파트를 더 매입하고, 여유자금으로 오피스텔에도 투자할 생각”이라고 말했다.

◇ 무너진 집값 신화…임대로 중심이동 = 주택시장이 매매에서 임대시장으로 이동하고 있다. 실수요자를 중심으로 매매도 이뤄지고 있지만 임대사업을 위한 주택 거래가 크게 늘어나고 있다. 이같은 현상은 기존에 당연시 되던 집값 상승 신화가 무너지고 있는 탓이라고 전문가들은 입을 모은다.

닥터아파트에 따르면 수도권 전셋값이 본격적으로 상승한 지난 2009년 6월 이후 지난달 말까지 수도권 전셋값은 27.86%나 상승했다. 반면 집값 상승률은 -4.04%로 오히려 뒷걸음질 쳤다. 전국 집값의 바로미터라는 서울 재건축 아파트 값은 하락폭이 더 크다. 같은 기간 -7.48% 내려 서울 일반아파트(-3.51%)보다 더 크게 떨어졌다.

실제 대표적인 저층 재건축 단지인 강남 개포주공1단지 56㎡은 3년 전 13억4500만원에서 최근 8억8500만원까지 하락했다. 강남 불패 신화에 커다란 금이 간 셈이다. 박상언 유엔알 컨설팅 대표는 “집을 사고 팔아 큰돈을 벌기가 어려워지자 요즘 세입자들은 전세로 살면서 여윳돈으로 다른 데 투자하는 게 낫다고 생각하는 게 대세”라고 말했다.

이렇듯 집값 상승에 대한 기대감이 줄면서 임차 시장도 월세 중심으로 바뀌고 있다. 집값이 많이 오를 땐 전세를 끼고 모자라는 금액만 대출을 받아 집을 산 뒤 시세 차익을 챙겼다. 그러나 집값이 하락 곡선을 그리면서 이런 투자 수요가 크게 줄었다. 집주인들도 전세금을 받아 다른데 투자하는 것보다 월세로 돌려 임대 수익을 얻는 게 더 유리해졌다.

서울 송파구 신천동 k공인 관계자는 “2~3년 전만 해도 전세가 80% 이상이었지만 요즘은 10가구 중 절반 정도가 월세”라고 말했다. 게다가 세입자 중에서도 턱없이 오른 전세금을 감당할 수 없어 먼저 월세를 요구하는 사례마저 늘고 있어 임대 중심의 주택시장 재편이 가속화할 것으로 보인다.

◇ 임대사업자 급증…“미분양·거래 활성화 유일 대안” = 민간 매입임대사업자가 크게 증가하는 점도 임대주택시장에서 주목해 봐야 할 변화다.

시세 차익보다 임대 수익을 선호하는 경향이 강해지고 있는 데다, 지난 4월부터 오피스텔 한 채만 소유하더라도 임대사업자 등록을 허용하는 등 정부의 규제 완화가 현실화되고 있는 점이 반영된 결과로 풀이된다. 실제로 국토해양부에 따르면 지난해 말 기준 민간 매입임대자사업자 수는 3만9326명으로 집계돼 5년 전인 2006년(3만636명)에 비해 28.4% 늘었다. 이들이 임대사업용으로 사용하는 가구 수도 27만4587가구로 같은 기간 4만253가구 증가했다.

특히 정부가 매입 임대사업자에 대해 신규 소형주택(60㎡ 이하) 매입시 취등록세 면제, 양도세 중과 제외, 종부세 합산 제외 등의 혜택을 주고 있어 앞으로도 임대사업자가 늘어날 가능성이 크다.

전문가들은 민간 임대사업자를 육성하는 정책이 추가로 나와야 한다고 말한다. 실수요자들의 주택매매 심리가 극도로 위축된 상황에서 거래를 살리기 위해서는 생애 최초 주택구입 자금지원 등 실효성이 떨어지는 정책을 펴기보다 직접 투자에 나설 수 있는 임대사업자를 활용하는 방안이 가장 현실적이라는 지적이다. 특히 이들이 주택 매매시장에 대거 뛰어들 경우 미분양 적체 해소는 물론 기존 거래시장도 반등할 가능성이 있다는 분석이다.

박 대표는 “서민들을 위해 전세자금을 추가로 지원해 주는 방법보다 민간임대사업자를 육성해 전월세 공급 물량을 늘리는 게 훨씬 시장에 약효를 발휘할 것”이라며 “민간 건설사도 임대주택 공급에 나설 수 있도록 주택기금을 추가로 지원해주는 방안도 검토할 필요가 있다”고 말했다.

하지만 민간 임대사업자 육성에도 걸림돌이 있다고 말한다. 은행 금리보다 조금 높은 정도의 연간 수익률이다. 업계에 따르면 지역에 따라 다르지만 대체적으로 매입임대사업자들의 연 수익률은 4~7%에 이른다. 이는 은행 금리(3%)보다 조금 높은 수준으로 임대사업자 증가가 한계를 드러낼 수 있다는 지적이다.

박 대표는 “취·등록세 면제 기준을 소형 아파트가 아닌 중대형까지 확대해야 효과가 배가 될 것”이라며 “임대주택 공급이 늘면 전·월세 가격이 안정되는 점을 감안해 추가적인 세제 혜택도 고려해야 한다”고 말했다.