[오피스텔 그 불편한 진실] 자고나면 오피스텔 ‘뚝딱’… 수익률은 ‘뚝뚝’

무리한 세제지원 및 건축규제 완화로 난개발 ‘투자주의보’

수익형 부동산의 대표주자로 인기몰이를 하고 있는 오피스텔의 임대수익률이 하락 추세에 접어들었다. 특히 지난 2011년 이후에 공급된 단지들이 속속 입주를 시작하고 있어 2013년에는 입주물량 급증과 함께 임대수익률에도 영향을 미칠 것으로 보인다.

전문가들은 “오피스텔이 인기를 끌고 있지만 미래의 임대수익률이 기대치를 밑돌 가능성이 크므로 신중히 접근해야 한다”고 입을 모은다.

◇ 세제 및 건축규제 완화로 ‘공급 과잉’

오피스텔은 최근 정부의 세제혜택과 규제완화 조치로 공급량이 급격히 증가하는 추세다. 2000년대 초 주택 가격 상승과 함께 주거용 오피스텔 수요가 늘면서 공급도 급증했다. 오피스텔 투자 과열양상이 심화되자 정부는 2004년 6월 업무공간 비중을 강화하고 바닥난방을 금지하는 정책을 펼쳤고 이후 금융위기와 부동산 침체기를 거치면서 공급물량은 급격하게 감소했다.

그러다 정부는 최근 2~3년간 전국적으로 전·월세 가격이 급등하자 오피스텔을 준주택으로 지정하는 등 소형주택 공급을 보완하고자 규제를 완화했다.

오피스텔은 준주택 지정과 함께 업무공간 의무 건축 규정 폐지 및 바닥난방이 가능해졌다. 여기에 매입임대주택사업에 오피스텔을 편입시켜 취등록세 면제, 건설자금 지원 등의 혜택을 부과하자 오피스텔 신규 분양물량이 다시 급증했다.

특히 서울에는 전국 오피스텔의 43.4%가 몰려 있다. 전통적으로 사무실이나 공장 등이 밀집된 강남구와 영등포구를 비롯 도심 배후지역인 서초구와 마포구에도 밀집해 있다.

전국의 30% 가량이 밀집한 경기도에는 1기 신도시가 포함된 고양·성남·부천시 등에 몰려 있다. 경기도는 신도시 개발 당시 자족적 도시 개발을 목표로 도시 중심부 인근에 업무와 주거를 겸하는 공간을 계획적으로 배치하면서 오피스텔이 대량 공급됐다.

주택 수요자 및 투자자들도 오피스텔의 공급 증가에 한 몫 했다. 예금금리 하락, 부동산 침체에 따른 주택가격 상승에 대한 기대감 하락 등으로 인해 대체 투자상품으로 오피스텔에 대한 관심이 부쩍 높아진 것이다.

관련 업계에 따르면 올해 상반기에만 전국에 약 4만1000실이 분양됐고 도시형생활주택 인허가 물량을 감안하면 2012년과 2013년에 공급될 총 물량은 14만~15만실에 달할 것으로 예상된다.

오피스텔과 수요층이 중복되는 도시형 생활주택 신규 공급도 최근 1~2년 사이 큰 폭으로 증가했다. 국토해양부에 따르면 도시형생활주택 인허가 건수는 △2010년 2만500가구 △2011년 8만3900가구 △2012년 상반기 5만6800가구 등으로 증가 추세에 있다. 이로 인해 시장 전반에서 초소형 주택에 대한 공급 과잉 우려가 높은 상황이다.

◇임대수익률 4%대 하락 가능성 있다

그 동안 오피스텔은 다른 주택에 비해 높은 임대수익을 얻을 수 있는 상품으로 인식돼 왔다.

국민은행 통계에 따르면 8월 현재 오피스텔의 거주가구가 평균적으로 지불하는 월세는 약 42만원으로, 비슷한 구조의 다가구형단독(28만원)이나 다세대주택(32만원)에 비해 높은 수준이다. 도심과 가깝게 위치하고 있는 입지적 특성에 의해 임대가격이 높게 형성된 것이다.

그러나 오피스텔 임대수익률은 2007년 6월 이후 지속적인 하락 추세를 나타내고 있다. 전국 오피스텔 평균 임대수익률은 2012년 6월 기준 5.96% 수준으로 글로벌 금융위기 이전 고점 대비 약 0.96%p 하락한 상태다. 이는 매매가격의 지속적인 상승과 함께 월세가격 상승폭이 둔화된 데 따른 영향으로 풀이된다.

또 소득수준 향상속도보다 월세 증가율이 더 높아 향후 오피스텔 월세 기피현상이 일어날 수 있다는 점도 위험요인으로 꼽힌다.

KB금융지주 경영연구소 이종아 연구위원은 ‘최근 오피스텔 시장 동향 및 수요 분석’ 보고서에서 “현 거주자 중 2년 내 이전을 계획하고 있는 가구의 비중이 전체 주택은 15.9%인데 반해 오피스텔은 37.9%로 약 2배 이상 높다”며 “오피스텔은 상대적으로 높은 주거비를 지불하며 거주하나 이런 조건을 갖춘 잠재 수요층은 제한적이고, 임차 거주기간 짧고 불안해 운영 및 관리에 대한 리스크 존재한다”고 지적했다.

오피스텔의 수요층인 1~2인 가구는 매년 꾸준히 증가하고 있으나 실질적인 거주 수요인 20~30대 비중은 감소한다는 점도 주목할 필요가 있다.

통계청에 따르면 2010년 1~2인 가구의 비중은 전체 가구의 48.2%로 2000년에 비해 13.6%포인트 증가할 것으로 예상된다. 그러나 전체 1~2인 가구 중 20~30대 비중은 2010년 30.1%에서 2015년 26.6%로 감소한다. 즉, 미래 증가하는 1~2인 가구의 대부분이 고령자 가구라는 분석이다.

이는 실제 1인 가구 중 상대적으로 고가의 임대료를 지불하고 있는 오피스텔에 거주할 수 있는 수요층이 매우 제한적임을 의미한다.

이 같은 수급불균형은 결국 임대수익률 하락으로 이어질 가능성이 높다. 관리비 등 부대비용과 세금 부담까지 감안하면 실질적인 임대수익률은 4%대로 낮아질 수 있다는 부정적인 전망이 나오는 이유다.

부동산114 조성근 연구원은 “공급량이 증가함에 따라 상대적으로 강세를 보였던 소형 오피스텔마저 가격이 하락하거나 공실 기간이 길어지고 있다”며 “공급량 적은 지역의 신축 오피스텔 등에 선별 투자하는 전략이 필요하다”고 말했다.