잊혀졌던 디벨로퍼 아파트 다시 나온다

업계, 분양가 상한제 무력해진다 우려도...

IMF 외환위기 직후인 90년대 후반과 2000년대 초반 난국에 빠진 주택건설시장을 주도하며 '신화'를 이끌었던 디벨로퍼(부동산 개발 시행사)가 개발한 아파트가 다시 시장에 나타나고 있다.

20일 업계에 따르면 종합 부동산 개발회사인 피데스개발은 대전광역시 도안신도시에 지상 14~25층 12개동 규모, 전용면적 84㎡ 단일 주택형으로 구성된 885가구 '파렌하이트'를 공급한다.

서울숲 1B/L 복합개발사업을 추진하고 있는 피데스개발은 디벨로퍼 창업 붐을 타고 2004년에 출범한 늦깎이지만 '정통 부동산 디벨로퍼'에 해당한다.

지금은 어엿한 주택공급 업체로 자리매김한 (주)신영을 비롯해 '도시와사람' 등이 대표적인 부동산 디벨로퍼 업체다.

이들 부동산 디벨로퍼들은 과거 5~6년전에 분당, 용인 등 수도권 아파트 개발사업을 진행해, 주택공급 확대와 함께 얼어붙은 부동산시장 견인이란 두 가지 긍정적인 효과를 얻어냈다는 평을 들었다.

하지만 디벨로퍼들의 시장개입에 따른 부정적인 부분도 적지 않았다. 적은 '종잣돈'으로 큰 돈을 벌 수 있다는 인식이 팽배해지면서 디벨로퍼들이 대거 등장하게 됐기 때문이다. 이 같은 디벨로퍼의 난립은 결국 분양가 앙등이란 역효과로 나타났다.

이들이 당시 부동산 개발사업을 통해 '떼돈'을 벌 수 있었던 것은 주택사업 제반 규정의 틈새 때문이다.

당시까지는 주택법 상 토지매입비용의 10%만 있으면 주택 사업을 진행할 수 있었다. 이렇게 토지매입비용의 10%만 지급해 일단 계약에 성공하면 나머지 90%는 일반적으로 대기업인 시공사와 연대보증을 통해 PF(프로젝트 파이낸싱) 자금 확보가 가능했다.

이에 따라 IMF로 인한 건설부동산 경기 악화로 시세가 바닥에 떨어진 준농림지역이나 안팔리는 택지지구 내 택지를 싼 값에 매입하거나, 택지지구로 예정된 곳에 땅을 매입해 택지를 얻어내는 '이주자 전용택지' 등을 통해 주택을 공급해 높은 분양가를 받고 주택을 분양하는 방법으로 이익을 창출해내는데 성공했다.

이 같은 '성공사례'는 2000년대 초반 부동산 디벨로퍼 '창업 붐'을 일으키는 기폭제로 작용했다. 이들 선도업체들의 성공에 고무된 디벨로퍼들은 적은 자본으로 큰돈을 벌 수 있다는 생각에 빠지며 '너도나도' 디벨로퍼 창업에 나선 것이다.

이들 디벨로퍼들이 '된서리'를 맞고 힘을 잃게 된 것은 8.31대책이 발표됐던 지난 2005년 께다. 당시 업계와 시장에서는 하늘 높이 치솟는 분양가의 주범을 이들 디벨로퍼로 지목했으며, 강화된 택지 매입 규정과 특히 분양가 상한제가 실시되면서 이들 디벨로퍼들은 자취를 감추게 됐다.

디벨로퍼들은 2000년대 중반까지도 까다로워진 주택을 피해 주거용 오피스텔 등 신규 상품을 만들어내 곳곳에 부동산 투기바람을 일으킨다는 지적을 받았고, 결국 주택 공급 과잉 여파까지 몰아치면서 찾아보기 어려워졌다.

최근 서울시로부터 뚝섬 상업지역 4구역 토지를 매입했지만 연대보증을 해줄 시공사를 찾지 못해 결국 계약금만 날린 채 땅을 빼앗긴 '피앤디'도 이같은 디벨로퍼에 속한다.

최근 다시 선보인 피데스개발은 주로 지방 택지지구 사업을 전문적으로 해온 업체다. 이 회사의 경우 전남 남악신도시 옥암푸르지오와 옥암한라비발디 두건의 사업을 추진한데 이어 경기 포천시와 광주시 오포읍 등에서 각각 극동건설, 우림건설 등과 함께 주택 사업을 추진해왔다. 그리고 이번에는 기존까지 '대전 서남부지구'로 불렸던 대전 도안신도시에서 아파트 885가구를 공급할 계획이다.

피데스개발의 주택공급을 놓고 업계의 시각은 다양하다. 우선 디벨로퍼의 재등장이 부동산 시장의 활성화가 가까웠다는 뜻이 아니냐는 게 첫번째 시각이다.

하지만 이보다는 역할이 사실상 사라진 디벨로퍼의 등장을 부정적으로 보는 시각이 더 우세하다. 최근 들어 주택 업계의 자발적인 자정노력에 따라 분양가가 낮아지는 추세지만 다시 디벨로퍼가 등장하게 되면 또 고분양가 현상이 나타날 것은 필연적이란 시각도 나오고 있다.

또 분양가 상한제가 실시되는 상황에서 디벨로퍼가 끼여드는 것은 이해할 수 없다는 시각도 나오고 있다. 시장전문가들은 "디벨로퍼 식 개발은 시행사인 디벨로퍼가 땅작업을 마치면 시공사가 도급 형태로 아파트를 지어주는 것"이라며 "디벨로퍼가 개입하면 분양가는 올라갈 수 밖에 없는 구조가 되는 만큼 디벨로퍼가 있는데도 분양가가 오르지 않는다면 기본형 분양가에도 많은 거품이 있다는 반증"이라고 말했다.