［최종찬 칼럼］ 임대료 안정위해 다주택자를 육성해야

최종찬 국가경영전략연구원장, 전 건설교통부 장관

주택 임대료 부담이 늘어나 가뜩이나 어려운 서민들 걱정이 커지고 있다. 과거 집값의 50% 이하 수준이던 전세금이 최근 지속적으로 상승하여 70% 이상 또는 집값에 육박하는 지역까지 나타나고 있다. 전세금 대출도 크게 늘어나 2011년 말 18조2000억원이던 전세 대출 잔액이 금년 8월에는 32조8000억원이 되었으며 금년 말에는 35조원에 이를 것으로 전망하고 있다. 전세금이 오르는 것과 아울러 월세로 전환하는 주택도 크게 늘어나고 있다.

그동안 임대주택 시장이 전세 위주로 되어 있고 전세 비율도 낮은 것은 집주인이 임대료보다는 집값 상승에 따른 이익에 관심을 두었기 때문이다. 예컨대 2억원의 집을 1억원 전세 안고 1억원에 살 경우 수년 후 5000만원이 오르면 수익률이 50%이므로 집값보다 훨씬 적은 전세금을 받아도 별 불만이 없었다. 집주인 입장에서 집을 구입하는 데 목돈이 들어가는 월세보다는 돈이 적게 드는 전세를 선호하였다. 세입자 입장에서도 시세보다 싼 가격에 거주할 수 있는 전세제도로 주거비 부담을 덜 수 있었다. 그런데 최근 전세 가격이 오르는 것은 집값 상승 기대이익이 줄어든 만큼 임대료를 올리는 현상이라고 본다.

그러면 전·월세 가격 안정을 위해서는 어떻게 해야 하는가? 그동안 정부는 전세 자금 대출 확대와 대출 금리 인하 등 세입자 부담을 덜어주는 시책을 많이 추진하고 있다. 이와 같은 대책도 필요 하다. 그러나 근본적으로는 전·월세 주택의 공급이 늘어나야 하는데 이에 따른 대책은 미흡하다. 정부와 지자체가 보유하는 임대주택 재고는 전체 주택의 5%에 불과하다. LH 공사 등 공공 부문에서 임대주택을 늘리려고 하고 있으나 한계가 있다. 현재 LH 공사의 부채가 130조원이나 되고 중앙정부나 지자체 모두 무상급식. 무상보육. 기초연금 등으로 임대주택에 투입할 재원이 많지 않다.

따라서 민간 임대주택 공급이 확대되어야 한다. 우리나라에 임대주택을 공급하는 민간기업은 거의 없으므로 대부분의 민간 임대주택 공급자는 다주택자이다. 지금까지 우리나라에서 다주택자는 부도덕한 부동산 투기꾼으로 여겨지고 있다. 이제부터는 다주택자를 임대주택 공급자로 인식하여 적극 육성해야 한다. 그런데 다주택자를 투기꾼으로 보아 아직도 재산세, 양도소득세에 있어 1주택자에 비해 중과세하고 있다. 투기꾼 이미지에 집값 상승으로 인한 기대 이익도 별로 없는데 주택 임대업을 하려는 사람이 많이 있겠는가?

민간 임대주택을 늘리기 위해서는 주택 임대업의 수익성을 높여주는 대책을 강구해야 한다. 현재 준공공 임대 사업자 제도를 도입하였는데 8년 이상 임대 의무와 임대료 규제 등 제한이 많아 세제 혜택에도 불구하고 실효성이 의문시된다. 좀 더 규제를 완화하고 지원을 확대할 필요가 있다. 몇 가지 대안을 제시한다. 첫째 지금부터 중·소형 주택을 사서 일정 기간(예, 5년 이상) 주택 임대를 하는 경우 한시적으로 양도소득세를 면제해 준다. 둘째, 중·소형 주택의 임대 소득에 대해서는 일정 금액(예, 연 2000만원) 이하의 임대 소득에 대해서는 면제하고 그 이상의 소득에 대해서는 배당소득세율을 적용하되 분리과세토록 한다. 다가구 주택 소유자의 경우 대부분 소득이 많으므로 임대 소득을 다른 소득과 합산할 경우 세율이 높아져 주택 임대를 꺼려할 가능성이 크다. 현재 주택 임대 소득에 대해 과세를 제대로 안하고 있는 현실에서 갑자기 임대 소득에 대해 과세한다고 하면 주택 임대를 기피할 것이다. 셋째 임대료 규제도 임대주택 공급을 위축시킬 가능성이 큼으로 제외함이 바람직하다.

일부에서는 위의 제안에 대해 부자 감세라고 비난할지 모른다. 그러나 이와 같은 대책으로 임대주택 공급이 늘어나면 결과적으로 임대료가 안정돼 세입자가 혜택을 본다. 주택 임대료 안정대책도 규제보다는 임대주택 공급을 늘리는 데 중점을 두어야 실효성이 있을 것이다.