[수직증축 리모델링 시동]용적률·층수 높으면 ‘리모델링’…노후 저층이면 ‘재건축’

리모델링은 공사기간 짧아 좋지만, 분양물량 적어 주민 부담 커

수직증축 리모델링에 대해 관련 업계를 비롯해 해당지역의 관심이 높다. 하지만 여전히 재건축과 수직증축 리모델링을 저울질하며 손익계산을 하고 있는 곳 역시 적지 않다.

리모델링 사업의 가장 큰 장점은 재건축 사업에 비해 건축 기간이 절반에 가깝다는 것이다. 리모델링은 다른 제약사항이 없다는 가정하에 착공 후 1년 6개월이면 모든 사업이 완료돼 살던 곳에 재입주할 수 있다. 하지만 재건축은 평균 3년 이상 소요된다. 뿐만 아니라 각종 부담금이나 규제 등으로 사업기간이 불확실한 재건축과 달리 리모델링은 사업절차가 비교적 단순하고 인허가 기간도 짧다는 장점이 있다.

기간이 짧은 만큼 투자 성과도 상대적으로 단시일 내 거둘 수 있다. 하지만 모든 아파트단지가 높은 투자 성과를 기대하기는 어려울 것으로 보인다.

리모델링사업은 재건축사업과 달리 가구 수가 많이 늘어나지 않는다는 점이 수익률에 큰 변수로 작용한다. 리모델링의 경우 기존 건물의 뼈대를 유지한 채 일부 가구 수를 늘리거나 면적을 넓히는 사업이라서 주민 부담이 크다. 반면 재건축은 일반분양 물량이 많아 사업비의 상당 부분을 충당할 수 있다.

때문에 일반분양 물량이 많은 단지가 수익률을 높일 수 있다. 일반분양 물량 증가는 15층 이상 단지가 유리하다. 14층 이하 아파트는 건물이 받는 하중을 감안, 최대 2개층만 늘릴 수 있기 때문에 일반분양 물량이 적게 나온다.

또한 수직증축이 허용돼도 리모델링 아파트의 평면 구성에는 일정 부분 한계가 있다는 게 특징이다. 하지만 재건축의 경우 기존 아파트를 허물고 다시 짓는 것인 만큼 자유롭게 평면을 설계할 수 있다.

그렇지만 재건축은 아파트를 건립한 지 최소 30년이 지나야 허가받을 수 있다. 1988년 지어진 아파트는 2022년부터, 1992년 지어진 아파트는 40년이 지난 2032년에야 재건축이 가능하다. 때문에 재건축 가능 연한에 따라 리모델링과 재건축을 결정할 수 있다.

한 건설사 리모델링팀 관계자는 “단지의 컨디션이 가장 중요하다”면서 “기존 용적률이 높고 층수가 높은 단지는 리모델링이 유리하고 기존 용적률이 낮으며 저층의 준공연한이 오래된 아파트는 재건축이 유리하다”고 설명했다.

그는 이어 “1980년대 중후반 이후 준공된 아파트단지는 층수와 기존 용적률이 높다”면서 “때문에 향후 리모델링이 더 각광을 받게 될 것으로 예상되고 실제로 선진국들은 재건축보다 리모델링을 선호한다”고 조언했다.