강남3구 재건축 너마저…‘거래절벽’ 넘어 ‘공황’ 수준

7월 아파트 거래량 전달 10분의 1 수준으로 급감…경매 낙찰가율도 큰폭 하락

부동산시장의 선행지표인 강남3구(강남·서초·송파) 아파트 거래량이 급감하고 있다.

일선 부동산 중개업소들은 그나마 있던 문의 전화조차 끊기면서 개점 휴업 상태가 지속되고 있다. 여름철 비수기에 이제는 취득세가 내려가길 기다리겠다는 수요자 심리가 겹쳐 ‘거래절벽’을 넘어 ‘거래공황’에까지 이르렀다는 푸념이다.

7일 서울부동산정보광장 등에 따르면 지난달 강남3구 아파트 거래량은 총 202건으로 집계됐다. 이는 1800건 정도가 거래된 지난 6월 거래량에 비해 10분의 1로 급감한 것이다.

특히 4·1부동산대책 이후 거래 물꼬가 트이며 가격 오름세를 보였던 강남권 재건축 시장의 거래실종이 심각한 상황이다.

◇취득세 인하 기대감 매도·매수 “상황 지켜보자”= 강남구 개포동 중개업소 등에 따르면 개포주공1단지의 7월 한달간 거래량은 10건 미만. 주공1단지는 대책 이후 평균 30~40개 이상 거래됐다.

개포동 G부동산 관계자는 “취득세가 인하될지 모른다는 기대감에 집주인이나 매수자 모두 기다리고 있는 상황”이라며 “때문에 가격도 멈춰 있고 거래는 안 되는 상황이 연출되고 있다”고 말했다.

이를 반영하듯 개포주공1단지 53㎡는 지난 6월 이후 8억3000만원 선에서 시세가 형성돼 있고 주공3단지 36㎡ 매매가도 5억5000만원 선에 고정돼 있다.

송파구 잠실동 주공5단지도 추진위원장 선출 등 호재가 이어지면서 사업 추진 기대감으로 호가가 상승 추세에 있지만 거래는 이뤄지지 않고 있다.

잠실 A부동산 관계자는 “취득세 종료 감면을 앞두고 싼 매물이 몇 건 거래된 이후 매도·매수자 모두 움직임이 없다”며 “오히려 집주인들이 매도 호가를 올리면서 매도·매수 가격차이가 커 거래성사가 어려운 실정”이라고 설명했다.

상황이 이렇다 보니 강남3구 재건축 아파트 시세는 2개월 연속 약세를 이어가고 있다.

부동산 정보업체 부동산써브 등에 따르면 강남3구의 7월 매매가 변동률은 -0.16%로 지난 6월 -1.23%보다는 하락폭이 줄었지만 2개월 연속 하락세를 이어갔다.

강남3구 재건축 시가총액도 같은 기간 58조982억원에서 58조352억원으로 630억원이 줄었다.

지난 6월 취득세 감면 종료를 앞두고 급매물이 정리되면서 일부 단지에서는 매도호가가 다소 오르기도 했지만 본격적인 비수기에 접어들면서 매수세가 사라졌다는 분석이다.

이미윤 부동산114 과장은 “4·1대책 수혜로 반짝 올랐던 매도호가가 비수기를 맞아 차츰 하향 조정되는 분위기”라며 “특히 취득세 영구 인하 방안이 나올 것으로 기대되면서 집주인과 수요자 모두 매수시기를 미루는 상황이라서 당분간 거래절벽 현상은 지속될 것으로 보인다”고 말했다.

◇경매시장서 낙찰가율 하락세 두드러져= 강남3구 주택시장 거래절벽 현상은 아파트 경매에도 나타나고 있다.

부동산태인에 따르면 올해 1∼7월 경매시장에 나온 버블세븐 지역(강남 3구, 목동, 용인, 평촌, 분당) 소재 아파트 3795가구를 분석한 결과 7월 강남·서초·송파·용인 등 4곳의 경매 낙찰가율이 6월보다 하락했다. 낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가 비율로, 낙찰가율이 높으면 거래가 활발하다는 의미다.

낙찰가율이 하락한 지역 4곳 중 낙폭이 가장 컸던 지역은 송파구. 이 지역 아파트 낙찰가율은 6월 82.26%로 강남3구는 물론 버블세븐 7개 지역 중 가장 높았지만 7월에는 74.36%를 기록, 한 달 만에 7.9%포인트 내려앉았다.

서초구 아파트도 사정은 거의 비슷하다. 서초구 아파트의 7월 낙찰가율은 71.74%로 전달보다 5.6%포인트 떨어져 연중 최저점을 기록했다. 이는 버블세븐 7개 지역에서 가장 낮은 수치다. 강남구 아파트 경매 낙찰가율은 6월 81.44%에서 7월 77.78%로 3.66%포인트 내렸다.

이처럼 강남3구에서 낙찰가율이 추락한 이유는 취득세 부담 때문으로 분석된다. 6월 취득세 감면 혜택이 끝나 세율은 지역에 상관없이 같지만 실제 취득세 부담은 집값이 비싼 강남3구가 상대적으로 크기 때문인 것으로 풀이된다.

7월 평균 낙찰가를 보면 강남3구는 9억원대, 목동과 분당은 5억7000만원대, 용인과 평촌은 3억원대 등으로 조사됐다. 여기에 취득세 2%를 단순 적용하면 지역별 취득세 격차는 최대 1200만원이나 벌어진다.

경매물건 낙찰 비율도 지역 간 격차가 큰 것으로 나타났다. 7월 아파트 낙찰률은 강남구 21%, 송파구 28.9%, 서초구 31.6% 등 강남3구가 목동(50%), 분당(43.9%), 평촌(38.6%) 등의 지역보다 낮다.

정대홍 팀장은 “7월 거래절벽의 악영향이 버블세븐 중에서도 강남3구로 집중되는 양상을 보였다”며 “취득세 감면 혜택이 종료되면서 세율은 지역과 상관없이 같아졌지만 실제 취득세 부담은 집값이 비싼 강남3구에서 더 커질 수밖에 없다”고 설명했다.

이어 “부동산에 대해 보수적이고 안정적 투자 트렌드가 지속되고 있기 때문에 이 같은 양상은 하반기로 갈수록 확대될 수 있다”고 내다봤다.