KDI “PF사업에 자기자본 비율 20~30% 선투입 해야”

한국개발연구원(KDI)은 23일 “부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)에 총사업비대비 자기자본 비율을 20~30% 정도 선투입해 사업을 진행시켜야 한다”고 밝혔다.

KDI는 이날 ‘부동산 PF 대출의 현황과 정책대응’이라는 보고서를 통해 “부동산 PF 대출이 미래 현금흐름과 사업의 내생적 위험에 연동하도록 교정하는 것에서 출발해야 한다“며 이같이 말했다.

부동산 PF는 단기간에 다수의 민간주택을 공급해 주택가격 안정화에 효과가 있었던 것으로 평가 받았으나 프로젝트 부실로 인한 책임이 사실상 건설회사로 종결돼 어느 건설회사가 부실해질 경우 동 회사가 참여한 모든 프로젝트와 PF 대출이 연쇄적으로 부실화되는 위험이 있다고 KDI는 지적했다. 즉 사업주체의 신용위험과 프로젝트 자체의 신용위험이 절연되지 못하는 위험이 있다는 것.

이런 문제를 해결하기 위해 KDI는 우선 총사업비 대비 자기자본 비율을 20~30% 정도 선투입해 사업을 진행시키고, 이후 사업진행에 따라서 타인자본으로 잔여 사업비를 지원해 자본구조를 건전화해야 한다고 제안했다.

이렇게 되면 분양성적과 무관하게 목적물이 준공돼 대출이 부실화되더라도 대주주 목적물을 담보 처분하여 채권을 회수할 수 있다. 시공사는 또 시행사의 채무를 보증할 필요가 사라진다.

KDI는 또 선분양제도를 후분양제도로 이행해야 한다고 말했다. 분양가능시점이 늦어지면 당연히 자기자본 요구 수준이 높아지므로 금융구조의 안정성이 제고될 수 있다는 것이다.

다음으로 대한주택보증의 보험가입금액에 대한 보험가액 비율을 ‘계약금+중도금’의 90%, 80%, 70% 순으로 점차로 낮추어갈 필요성을 제시했다. KDI는 “현재는 환급이행의 경우 대주보가 수분양자가 납부한 분양계약금 및 중도금의 전액을 배상해 주고 있으나 이는 수분양자의 도덕적 해이를 증대시킨다”라고 설명했다.

즉, 선분양제도의 존립요건인 수분양자의 ‘위험 수용-보상 기대’가 ‘손실위험은 없는 대신 차익만을 기대’하게 변질시킴으로써 수분양을 비도덕적인 투자수단으로 악용하게 만들고 있다는 것.

마지막으로 KDI는 자기자본 모집이 가능하도록 공신력과 전문성을 갖춘 무한책임사원(General Partner)이 프로젝트를 책임지고 추진하되, 재무적 이익에 초점을 맞춘 유한책임사원(Limited Partner)이 주주로 참여하는 투자금조달체계가 현실적으로는 가장 이상적이라 할 수 있다고 말했다.