“점검·지시에도 첫 회생 신청”…국토부 유동성 관리감독 구멍 [리츠부실 뒷북 대응②]

국토교통부의 자금조달·채무상환 현황 모니터링에도 불구하고 국내 상장 리츠(REITs·부동산투자회사)의 첫 회생절차 신청을 막지는 못했다. 복합적으로 얽힌 유동성 위험을 기존 리츠 관리감독 체계가 선제적으로 제어하는 데 한계를 드러낸 셈이다. 이번 사태를 계기로 해외자산 리츠의 유동성 위험을 더 이른 단계에서 포착·관리할 수 있는 체계가 필요하다는 지적이 나온다.

20일 국토부 등에 따르면 현행 ‘부동산투자회사 등에 관한 검사규정’은 리츠 검사를 현장검사와 서면검사로 구분한다. 현장검사에는 종합검사와 특별검사가, 서면검사에는 상시모니터링과 운영위험평가 등이 포함된다. 상시모니터링은 검사대상 기관이 제출한 자료나 검사원이 수집한 자료를 바탕으로 리츠 정보시스템을 통해 실시하는 검사다. 운영위험평가는 리츠 등의 경영건전성 확보를 위해 위험 수준 등을 평가하는 방식이다.

국토부 산하기관인 한국부동산원이 운영하는 리츠정보시스템에도 법령 위반 자동 검증과 재무상태 자동 검증 기능이 포함돼 있다. 한국부동산원은 리츠 심사·감독 지원 업무와 관련해 투자·영업보고서 접수, 검사대장·처분현황 관리, 리츠 정보 데이터베이스 관리, 상시모니터링 등을 수행한다. 제도상 점검 장치가 없는 것은 아닌 셈이다.

다만 관건은 이 같은 관리감독 수단이 해외자산 리츠의 유동성 위험을 얼마나 이른 단계에서 포착하고 관리할 수 있느냐다. 위법사항 적발이나 공시 강화와 별개로 자산가치 하락이 현금흐름 제한과 차입금 차환 부담으로 이어지는 구조를 사전에 들여다볼 필요가 있다는 것이다.

해외자산 리츠의 유동성 위험은 일반적인 재무 수치나 법령 위반 여부만으로 드러나지 않는 경우가 많다. 해외 부동산 가치가 하락하면 담보인정비율(LTV)이 상승하고 현지 대출 약정에 따라 현금 유보 이벤트나 배당 제한이 발생할 수 있다. 여기에 차입 만기와 환헤지 정산 부담까지 겹치면 임대수익이 발생하더라도 채무상환에 활용할 수 있는 현금흐름은 빠르게 악화할 수 있다.

제이알글로벌리츠 사태도 이런 위험 전이 구조가 현실화한 사례다. 핵심 자산인 벨기에 브뤼셀 파이낸스 타워의 가치 하락 우려가 커진 가운데 현금 유보 이벤트와 배당 축소 가능성, 단기차입 차환 부담이 맞물리며 시장 불안이 확대됐다. 국토부가 채무위험 대응계획 수립과 공시 강화를 지시했음에도 실제 유동성 위기 확산을 제어하는 데는 한계가 있었던 셈이다.

이에 따라 국토부의 해외자산 리츠 점검도 단순 재무상태 확인이나 공시 강화 요구를 넘어 위험 단계별 대응 기준을 구체화할 필요가 있다는 지적이 나온다. 자산 감정가 하락, LTV 기준 초과 가능성, 현금 유보 조건, 차입 만기 집중, 환헤지 정산 부담 등을 별도 점검 항목으로 두고 위험 신호가 일정 수준을 넘을 경우 추가 자료 요구나 현장검사, 투자자 안내 강화로 이어지는 체계를 마련해야 한다는 것이다.

한 리츠업계 관계자는 “국토부가 모니터링을 하고 대응계획을 요구할 수는 있지만 실제 유동성 위기를 얼마나 조기에 경고하고 관리할 수 있는지는 별개의 문제”라며 “해외자산 리츠는 감정가와 대출 약정, 차입 만기, 환헤지 부담이 함께 움직이는 만큼 점검 항목도 그 구조를 반영해야 한다”고 말했다.

국토부는 향후 투자자 보호와 리츠 건전성 강화 측면에서 제도 개선 방안을 검토하겠다는 입장이다. 국토부 관계자는 “리츠 관리감독은 운영위험평가와 상시모니터링을 병행하고 이상징후가 발견되면 현장검사를 시행하는 체계로 운영된다”며 “이번 사안을 계기로 투자자 보호와 리츠 건전성 강화 측면에서 현행 제도 개선 방안을 검토할 예정”이라고 말했다.