사흘 새 4500건 사라진 서울 아파트⋯'매물 가뭄' 경고음 [비거주 1주택 실거주 유예]

강동·강서·송파·서초 매물 큰 폭 감소
중과 전 매도 대신 증여나 전·월세로
전문가 "매물 감소 한동안 지속"

▲서울 아파트 모습 (이투데이DB)

다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 종료되면서 서울 아파트 시장에 급격한 '매물 가뭄'이 닥칠 것이라는 경고음이 커지고 있다. 유예 종료 직후 불과 사흘 만에 4500여 건의 매물이 증발한 가운데 다주택자들이 매도 대신 '증여'와 '임대' 방식으로 방향을 틀면서 매물 잠김 현상이 장기화할 수 있다는 전망이 나온다.

12일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 양도세 중과 유예 마지막 날인 9일 6만8495건에서 이날 6만3985건으로 사흘 만에 6.6%(4510건) 감소했다. 일선 중개업소에 집주인들의 매물 철회 요청이 쇄도하면서 11일 6만5682건에 이어 하루 만에 다시 6만3000건대까지 감소한 것이다.

장기 추이를 보면 매물 감소세는 더욱 뚜렷하다. 1년 전(2025년 5월 12일) 8만3697건에 달했던 서울 아파트 매물은 올해 3월 12일(7만6638건)과 4월 12일(7만6093건)까지 7만 건대를 유지했다. 그러나 유예 종료를 앞둔 지난달 27일(7만3527건), 이달 7일(6만9554건)에 이어 중과가 부활한 현재는 6만3000건대까지 감소하며 시장 내 매물 축소 흐름이 가팔라지는 모습이다.

자치구별로는 강동구(3928건→3324건, -15.4%)의 감소 폭이 가장 컸다. 이어 강서구(-8.5%), 송파구(-8.4%), 서초구(-8.4%), 성북구(-7.9%) 등 매매 수요가 높은 주요 입지에서 매물 회수 현상이 가파르게 나타났다.

업계에서는 이를 향후 매매 시장의 공급 기근을 알리는 '신호탄'으로 해석하고 있다. 양도세 중과 유예가 종료로 세 부담이 커지면서 다주택자가 매물을 내놓기 꺼리는 흐름이 이어질 수 있어서다. 조정대상지역 내 3주택 이상 보유자의 경우 최고 82.5%(지방소득세 포함)에 달하는 양도세 중과세율이 적용된다. 이에 따라 양도차익이 10억원일 경우 부담해야 할 세금은 3억원대에서 6억원대 후반까지 치솟는다.

이미 다주택자들은 매매 대신 '증여'와 '임대 전환'으로 발 빠르게 움직이고 있다. 법원 등기정보광장에 따르면 지난달 서울 집합건물(아파트·다세대·오피스텔 등)의 증여 신청 건수는 2159건으로, 3월(1387건) 대비 무려 55.7% 급증했다. 양도세 폭탄을 맞느니 자녀 등에게 자산을 물려주는 방식을 택한 것으로 보인다.

처분이 어려워진 매물이 임대차 시장으로 일부 유입되는 경향도 나타났다. 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 전·월세 물건은 3만1448개로 집계되며 한 달 전(3만200건)과 비교해 4.1% 증가했다.

심형석 법무법인 조율 수석전문위원(美 IAU 교수)은 "신축 입주 물량이 계속 공급되지 않는 한 서울 아파트 매물은 계속 줄어들 수밖에 없다"며 "현재 6만 건대인 매물 총량이 5만 건대까지 빠르게 무너질 수 있다"고 내다봤다. 특히 "집주인들이 5월 9일이 지났다고 매물을 즉시 거둬들이기보다 그냥 두고 있었는데, 공인중개사나 포털의 허위매물 경고 등과 맞물려 그간 쌓여있던 물량이 하나씩 걸러지며 당분간 매물 가뭄 현상이 꽤 지속될 것"이라며 "과거 문재인 정부 시절 규제 강화기 때와 비슷하게 흘러가고 있다"고 분석했다.

반면 매물 감소가 장기화되더라도 이것이 과거와 같은 집값 폭등으로 바로 이어지기는 쉽지 않다는 관측도 나온다. 강한 가계대출 규제와 자금 조달 부담이 매수세를 제한하고 있기 때문이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "정부가 비거주 1주택자 규제 완화 등 보완책을 검토 중이지만 대출 규제가 워낙 타이트해 매수자가 자기자본을 마련하기 쉽지 않은 환경"이라며 "15억원을 초과하는 고가 주택의 경우 대출 한도가 극도로 제한되어 있어 팔고 다시 사는 갈아타기 수요조차 움직이기 어렵다"고 설명했다. 이어 "양도세 부담 탓에 매도자는 가격을 내리지 않고 관망할 것이고, 매수자는 대출 규제 압박 속에 가격 조정을 기대하면서 상반기만큼 거래량이 늘기는 어려울 것"이라며 "과거와 같은 폭등 장세보다는 서울 외곽 지역을 중심으로 서서히 우상향할 것 같다"고 전망했다.