李대통령, 비거주 1주택 논란 직접 진화…"투기 아닌 거래 정상화" [SNS 정책 레이더]

토허구역 '실거주 의무' 완화 검토…거래절벽 해소 카드
"매물 잠김 풀릴 수도" vs "핵심지역 효과 제한적"
실거주 원칙 유지 속 거래 정상화 시험대 오른 정부

▲서울 아파트값이 4월 넷째 주에도 상승세를 이어갔다. 30일 한국부동산원에 따르면 4월 넷째 주 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.14% 올랐다. 상승폭은 전주 대비 0.01%포인트 줄었다. 강남3구 가운데 강남구는 0.02% 하락하며 10주 연속 약세를 보였지만, 낙폭은 0.04%포인트 축소됐다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 급매물이 소진되면서 일부 매도 호가가 소폭 오른 영향으로 풀이된다. 고이란 기자 photoeran@ (이투데이DB)

이재명 대통령이 정부의 비거주 1주택 매매 허용 방침을 두고 "사실상 갭투자 허용한 것이 아니냐"이라는 비판이 나오자 직접 반박에 나섰다. 거래절벽 해소를 위한 제한적 보완 조치가 투기 조장 논란으로 번지자, 이 대통령이 직접 사회관계망서비스(SNS)를 통해 정책 취지 설명과 여론 진화에 나선 것이다.

부동산 시장 정상화에 강한 의지를 보여온 이 대통령은 주요 부동산 현안마다 직접 메시지를 내며 시장 흐름 관리에 공을 들여왔다. 이번에도 국토부 방침이 언론에 보도된 직후 대통령이 직접 SNS에 등판하는 속도전을 택했다. 실거주 원칙을 강하게 밀어온 정책 기조가 제한적 예외 조치 하나로 왜곡될 경우 시장에 잘못된 신호를 줄 수 있다는 판단이 작용한 것으로 보인다.

이 대통령은 11일 자신의 X(엑스, 옛 트위터)에 올린 글을 통해 "사실상 갭투자 허용 주장은 억까(억지로 비난하는 것)에 가깝다"고 지적했다. 이 대통령은 "국토교통부가 형평성 보장을 위해 다주택자와 동일하게, 세입자가 있는 1주택자에게도 매도 기회를 주기 위한 것"이라고 설명했다.

이번 논란은 정부가 실거주 의무 강화 과정에서 발생한 거래 경색 문제를 보완하기 위해 세입자가 거주 중인 1주택에 대해 일정 조건 아래 매매를 허용하는 방안을 검토하면서 불거졌다. 일각에서는 실거주 없이 전세를 낀 매매가 가능해지는 만큼 사실상 갭투자를 다시 열어주는 것 아니냐는 비판이 제기됐다.

이에 대해 이 대통령은 제도의 핵심은 '투기 허용'이 아니라 '거래 정상화'라고 강조했다. 이 대통령은 "매수인은 무주택자로 한정하고, 기존 임차인의 잔여 임대기간 종료 이후 입주할 수 있도록 하되 그 기간도 최대 2년을 넘지 못하게 했다"고 설명했다.

또 "임차기간 때문에 4~6개월 내 입주할 수 없어 집을 팔지 못하는 1주택자들에게도 매각 기회를 주려는 취지"라며 "실거주 규정 때문에 거래 자체가 막히는 문제를 해소하려는 것"이라고 부연했다.

이 대통령은 특히 실제 자금 부담 구조를 언급하며 일반적인 갭투자와는 차이가 크다고 주장했다. 이 대통령은 "매수인은 2년 이내 반드시 보증금을 반환하고 직접 입주해야 한다"며 "잔여 임대기간, 그것도 최대 2년 이내에 보증금을 포함한 매매대금 전액을 지급해야 하는 구조를 두고 갭투자 허용이라고 하는 건 과해 보인다"고 역설했다.

전세 보증금과 매매 잔금을 끼고 수년간 실거주 없이 차익을 노리는 전통적 갭투자와는 구조 자체가 다르다는 것이다.

이어 "부동산 공화국 탈출은 우리나라 정상화와 지속 발전을 위한 필수 과제"라며 "부동산 투기가 재발하면 결국 일부만 득을 보게 된다"고 강조했다. 그러면서 "정부 정책의 취지를 이해해주시고 협조를 요청드린다"고 덧붙였다.

정부는 현재 토허구역에 위치한 비거주 1주택자의 매물도 무주택 매수자의 실거주 의무 유예 조치를 적용하는 방안을 검토 중이다. 정부가 지난달부터 다주택자 매물에 한해 실거주 의무를 완화했지만, 비거주 1주택자는 대상에서 제외되면서 형평성 논란이 제기된 데 따른 조치다.

현행 제도상 토허구역 내 주택을 매입할 경우 기존 세입자가 거주 중이더라도 허가를 받은 뒤 4개월 이내 입주해 최소 2년간 실거주해야 한다. 이 때문에 전세를 낀 매물 거래가 사실상 막히면서 시장 유동성이 떨어진다는 지적이 이어져 왔다.

정부가 비거주 1주택자까지 규제 완화 범위를 넓힐 경우, 다주택자 양도세 중과 등으로 누적돼온 ‘매물 잠김’ 현상이 일부 해소될 수 있다는 관측이 나온다. 시장에서는 잠겨 있던 토허구역 매물이 추가로 출회되면서 거래 숨통이 다소 트일 가능성도 거론된다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "비거주 1주택자 매도 유도 방안이 타당하다고 단정하기는 어렵지만, 매물 출회를 유도하겠다는 현 정부의 정책 방향과는 맞닿아 있다"며 "단기간 신규 공급이 어려운 만큼 기존 주택이 시장에 나오도록 유도하는 것이 집값 급등을 막기 위한 현실적 수단"이라고 말했다.

이어 "장기보유특별공제 혜택 등을 이유로 주택 매도를 미루는 사례가 실제로 있다"며 "비거주 1주택자는 실수요자로 보기 어려운 측면이 있는 만큼, 관련 혜택 조정은 일정 부분 매물 출회 효과를 낼 수 있다"고 설명했다.

부정적인 평가도 나온다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수(대한부동산학회장)는 "기존 임차인의 거주 기간을 보장하면서 비거주 1주택자의 매도를 허용하겠다는 취지지만 시장 상황에 따라 덧붙인 '땜질식 처방' 성격이 강하다"고 평가했다. 그러면서 "핵심 지역은 여전히 보유 전략이 우세할 가능성이 크고 비핵심 지역 위주로만 일부 매물이 나오면서 매물 잠김 해소 효과가 제한적일 수 있다"고 내다봤다.

이번 방안이 실제 시행될 경우 매물 출회로 이어질지는 미지수다. 전문가들 사이에서도 정책 방향의 취지를 인정하면서도 핵심 지역에서는 보유 전략이 여전히 우세할 것이라는 신중론이 나오는 만큼, 거래 정상화 효과가 어느 수준까지 나타날지는 정부가 세부 요건을 어떻게 설계하느냐에 달려 있다는 분석이다.