김학렬 "부동산, 타이밍 아닌 선택의 결과⋯'공급 절벽'이 시장 가를 것" [와이즈포럼]

이투데이 주최⋯'지금 집 사야 할까? 팔아야 할까?' 주제 강연

▲김학렬 스마트튜브 소장(빠숑)이 27일 서울 강남구 건설회관에서 열린 ‘와이즈포럼 - 시장 격변의 시대, 부동산·주식 투자전략은’에서 ‘지금 집 사야 할까, 팔아야 할까’를 주제로 강연하고 있다. 이투데이가 주최한 와이즈포럼은 급변하는 경제·금융 환경 속에서 투자자들이 올바른 투자 지식과 시장 이해를 바탕으로 스스로 합리적인 재무 의사결정을 할 수 있도록 돕기 위해 마련됐다. 이번 와이즈포럼은 부동산과 주식시장 전망에 대한 전문가의 의견을 청취할 수 있는 자리다. 신태현 기자 holjjak@ (이투데이DB)

"부동산은 타이밍이 아니라 선택의 결과입니다. 지금 어떤 자산을 골랐느냐가 10년 후 당신의 재산을 결정하게 될 것입니다."

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장은 27일 서울 강남구 건설회관에서 열린 이투데이 와이즈포럼에서 이같이 강조했다. '지금 집 사야 할까? 팔아야 할까?'를 주제로 강연에 나선 김 소장은 데이터에 기반을 둔 냉철한 시장 분석을 통해 공급 절벽이 예고된 현시점이 자산 구조를 재편할 마지막 기회라고 역설했다.

◇하락장 아닌 '양극화'의 시작⋯"올해 역대급 공급 절벽 온다"

김 소장은 현재 시장을 단순한 하락장이 아닌 '양극화의 시작'으로 규정했다. 서울 핵심지는 오르고 지방은 무너지는 차별화 장세가 뚜렷해지고 있다는 분석이다. 그는 "수도권과 지방을 같은 시장으로 보는 순간 판단이 틀린다"며 "시장은 이미 살아남는 곳과 그렇지 못한 곳으로 갈렸다"고 진단했다.

특히 김 소장이 주목한 데이터는 '공급'이다. 그는 "금리는 단기 변수일 뿐이지만 공급은 시장의 근간을 흔드는 구조 변수"라며 올해 서울 입주 물량이 역대급으로 급감하는 것은 이미 확정된 미래라고 경고했다. 고금리로 인한 건설 원가 상승과 인허가 지연이 2년 후 '공급 절벽'이라는 결과로 돌아온다는 것이다.

◇"싸서 사는 게 아니라 살아남을 곳을 사야"

매수 전략에 대해 김 소장은 '타이밍'보다 '자산의 질'에 집중할 것을 주문했다. 그는 "지금은 아무나 사는 시장이 아니라 정확히 골라 사는 시장"이라며 단순히 싼 집을 찾기보다 10년 후에도 가치를 유지할 '살아남는 곳'을 선택해야 한다고 조언했다.

구체적으로는 서울의 핵심 지역(강남, 마포, 용산, 성동)과 경기의 핵심 입지(분당, 판교, 과천, 하남) 내 대장 아파트를 우선순위로 꼽았다. 김 소장은 "갈아타기는 지금이 마지막 기회일 수 있다"며 비핵심지 구축에 갇히기보다 격차가 더 벌어지기 전에 핵심지 준신축 이상의 자산으로 이동할 것을 권고했다.

◇과감한 자산 구조조정 필요

김 소장은 매도 전략에서도 발상의 전환을 강조했다. 그는 "부동산은 오를 때 파는 것이 아니라 자신의 판단이 틀렸음을 깨달았을 때 파는 것"이라며 나쁜 집을 들고 시간을 낭비하는 것이 가장 큰 리스크라고 지적했다.

특히 인구 감소 지역이나 과잉 공급이 지속되는 지방 비핵심지 보유자들에게는 즉각적인 매도를 검토하라고 주문했다. 그는 "많이 가진 것이 부자가 아니라 좋은 것을 가진 것이 진짜 부자"라며 다주택자일수록 비핵심지 물건을 청산하고 핵심지 '똘똘한 한 채'로 자산을 집약하는 구조조정이 필수적이라고 덧붙였다.

▲김학렬 스마트튜브 소장(빠숑)이 27일 서울 강남구 건설회관에서 열린 ‘와이즈포럼 - 시장 격변의 시대, 부동산·주식 투자전략은’에서 ‘지금 집 사야 할까, 팔아야 할까’를 주제로 강연하고 있다. 이투데이가 주최한 와이즈포럼은 급변하는 경제·금융 환경 속에서 투자자들이 올바른 투자 지식과 시장 이해를 바탕으로 스스로 합리적인 재무 의사결정을 할 수 있도록 돕기 위해 마련됐다. 이번 와이즈포럼은 부동산과 주식시장 전망에 대한 전문가의 의견을 청취할 수 있는 자리다. 신태현 기자 holjjak@ (이투데이DB)