참여정부 8·31대책 vs MB정부 8·21대책 다른점?

8.31대책 3년 수도권 아파트값 평균 40% 상승

지난 2005년 참여정부 당시 발표한 8.31대책은 종부세 과세기준 강화, 1가구2주택 양도세 중과를 비롯해 투기수요 억제를 위한 세제 강화와 재건축 기반시설부담금 부과를 통한 개발이익환수, 분양권 전매제한 기간 연장 등 주택공급 제도개선을 골자로 부동산가격 안정화에 초첨을 맞춘 대책이다.

그렇다면 참여정부의 8.31대책 3년이 지난 MB정부 출범 이후 부동산시장은 어떻게 달라졌나?

우선 MB정부의 부동산시장 가격 안정화 노력에도 불구하고 현재 수도권 아파트값은 평균 40% 이상 상승했으며, 6억미만 저가아파트 값 상승폭이 6억초과 고가아파트 보다 두드러지게 높아졌다. 여기에 고가아파트 물량 역시 지난 2005년 8.31대책 당시 보다 17만가구 이상 늘어난 상태다.

또한, 참여정부 시절 부동산 가격 안정화를 기반으로 두고 있는 8.31대책의 핵심 과제였던 분양권 전매제한 기간이나 종합부동산세 등 주요 대책안들이 최근 MB정부의 8.21대책을 통해 일부 완화됐거나 추가 완화될 것으로 보인다.

8.31대책 발표 3년 동안 수도권 아파트 매매가 변동률은 평균 40.58% 상승했다. 이 중 서울39.69%, 신도시 34.70%, 경기도 43.95%, 인천 44.12% 올라 인천, 경기, 서울, 신도시 순으로 많이 오른 것으로 나타났다.

서울에서는 노원구가 78.40%로 가장 높은 상승률을 보였고, 신도시는 산본(54.92%)이, 경기도는 의정부시(92.26%)가, 인천은 계양구(53.67%)가 가장 많이 오른 것으로 조사되면서 대부분 해당 시,도에서 저가아파트가 밀집된 지역에서 가장 많이 올랐다.

이처럼 버블세븐지역 아파트값보다 강북권을 비롯한 경기 외곽지역 아파트값이 더 상승한 이유로는 고가주택에 대한 정부의 규제 때문으로 분석되고 있다.

또 8.31대책으로 종부세 부과 기준이 강화되고 뒤를 이어 3.30대책에서 고가아파트의 대출규제가 이어지면서 고가주택 수요는 감소한 반면 상대적으로 대출규제가 적은 아파트가 많은 지역으로 매수세가 몰렸기 때문이다.

이와함께,참여정부의 8.31대책 당시 수도권 고가아파트 물량은 총 25만3976가구로 전체 315만200가구의 8.0%에 불과했지만 MB정부 출범 이후 현재 6억 초과 고가아파트 물량은 43만2674가구로 전체 328만747가구 중 13.2%로 5.2%p증가한 17만가구로 늘어났다.

특히, 참여정부 시절 고가아파트가 없었던 서울 강북구, 은평구, 중랑구, 경기도 광명시, 군포시, 김포시, 성남시, 안산시, 파주시, 하남시, 화성시, 신도시 산본, 인천광역시 계양구, 남동구, 중구 등 15곳의 고가아파트가 최근 부쩍 늘어난것으로 조사됐다.

한편, MB정부 출범 이후 처음으로 부동산대책을 발표했던 8.21대책에서는 참여정부의 8.31대책으로 시행됐던 내용이 바뀌기도 했는데 대표적인 제도가 분양권 전매제한과 종합부동산세 완화를 꼽을 수 있다.

8.31대책에서는 분양가상한제 적용을 받은 85㎡ 이하 아파트의 경우 수도권은 10년, 그외 지역은 5년동안 전매가 금지됐지만 이번 8.21대책으로 5년~10년에서 투기우려 여부에 따라 1~7년으로 단축됐다.

당초 8.31대책에서는 종부세 관세대상이 기준시가 9억원 초과에서 6억원으로 변경됐고 과세방법도 인별합산에서 세대별합산으로 변경됐다.

보유세 과표적용률도 매년 상향조정 돼 재산세는 매년 5%씩, 종부세는 10%씩 조정됐고, 양도세도 2006년부터 1가구 2주택은 실거래가로 과세하고 2007년부터 적용 세율이 50%씩 중과했다.

하지만 그로부터 3년 뒤인 2008년 현재 종부세 과세 대상과 과세방법은 부동산경기 침체가 지속되면서 세제개편이 추진되고 있다.

양도소득세 또한 장기 보유한 고가주택 보유자를 중심으로 한나라당에서 개편을 추진 중이며, 재산세 과표적용률도 집값이 올라가지 않아도 세부담이 늘게되면서 동결하는 방안을 적극 추진하고 있다.