일본 부동산 투자가 궁금하다

일본 부동산은 1991년 이후 부동산 버블의 대명사였다. 그러나 외국인들의 투자가 늘어나자 상황이 역전되고 있다. 일본 국토교통성에 따르면 전국 부동산 평균 공시지가(1월1일 기준)는 2006년보다 0.4% 올랐다. 공시지가의 상승은 지난 1991년 이후 16년 만에 처음이다. 이에 따라 국내 투자자들의 관심 역시 크게 고조되고 있다.

3대 수도권의 상업지 크게 상승

도쿄와 오사카(大阪), 나고야(名古屋) 등 3대 수도권이 땅값을 끌어올린 일등공신이다. 이들 지역의 상업지는 8.9%, 주택지는 3.6%의 상승세를 보였다. 도심인 긴자(銀座)에는 평당 1억 엔(약 8억원)이 넘는 상업지도 나타나 최고 절정기인 91년 수준(평당 1억2705만 엔)에 거의 근접할 정도로 나날이 인기가 치솟고 있다. 상업지 가격이 요동을 치는 이유는 도쿄의 대형오피스 공실률이 단지 2.9%에 불과할 정도로 오피스가 부족하기 때문이다. 도쿄의 구 방위청 자리에 새로 들어선 미드타워의 임대료가 인근 오피스에 비해 훨씬 비싼데도 불구하고 외국계기업과 하이테크기업의 입주가 원활하게 이루어질 정도다. 일본 사회가 제조업중심에서 벗어나 금융 · IT · 법률 등의 고부가가치서비스로 재편되는 가운데 필요한 도심권의 오피스 수요를 공급이 떠받치지 못하는 실정이다. 이에 따라 도쿄의 롯폰기힐스 주변에는 랜드마크를 지향하는 초고층 오피스 등의 건설이 활발하여 하루가 다르게 스카이라인이 올라가고 있다. 일자리가 주로 도심에만 몰리자 유입되는 인구가 늘어 도쿄지역의 맨션(아파트)의 분양 역시 호조를 보인다.

해외투자가들이 가격을 끌어올려

장기간의 부동산 침체를 겪은 일본인들은 여전히 부동산에 대한 불신감을 가지고 있다. 반면 외국인들은 2002년에 '공업 제한법'이 철폐되자 글로벌 자금을 이용하여 일본 일급 상업지의 부동산을 선점했다. 도쿄나 오사카 등지의 해안 지역에도 대규모 공장 건설이 가능해지자 도심의 경쟁력이 살아나고 있다고 판단하였다. 게다가 버블붕괴로 낮아진 가격과 서서히 나타나기 시작한 경기회복 추세 등이 어우러지자 매력적인 대상이 아닐 수 없었다. 현재 미국의 론스타나 모건스탠리 · 골드먼삭스 등 외국 자본이 보유한 일본 내 부동산의 시가 총액은 6조엔을 넘는 것으로 추산된다. 외국인들은 주로 부동산투자신탁(리츠. REITs)을 통해 임대료를 얻을 수 있는 오피스, 호텔 등 도심권의 상업용 부동산을 주로 매입하였다. 임대료가 치솟자 리츠의 가치를 나타내는 도쿄 REIT지수는 지난해 11월 이후 여러 차례 최고치를 경신했다. 최근 들어 엔저현상을 이용한 한국인의 투자도 증가 추세다. 주로 도쿄의 맨션에 관심을 보이고 있다. 도쿄에 위치한 25평 맨션의 가격은 위치에 따라 천차만별이다. 미나토구 등 일급지역을 벗어나면 대략 우리 돈으로 5억 원 정도면 구입할 수 있는 곳들도 많다. 자금이 부족한 경우는 시세의 50~60% 선까지 대출을 이용할 수도 있다. 취업비자 등이 있어 일본금융기관을 이용할 경우는 2~3%(국내금융기관을 이용할 경우 3~4%)의 금리로 대출이 가능하므로 비교적 투자의 접근이 용이한 편이다.

함부로 뛰어들면 낭패를 당할 수도

외부인의 시각으로 바라보면 오랜 침체 끝에 나타난 지가의 상승반전이라 자칫 일본 전체 부동산이 살아나는 것으로 착각하기 쉽다. 하지만 도심권에 위치한 일부의 부동산가격만 치솟은 것에 불과할 뿐이다. 활용도가 떨어지는 지방은 가격 하락세에서 벗어나지 못하고 있다. 지방의 주택지는 여전히 -2.7%, 상업지는 -2.8%가 하락한 것으로 집계된다. 대도시와 지방의 차별화 배경이 장기간 침체를 겪은데 따른 단순 심리에 의한 것이라면 지방 부동산에 대한 선점은 좋은 투자방법이 될 수 있다. 그러나 일본 내부의 구조적인 문제라 단기간에 해소되기 어렵다. 일자리 등을 찾아 인구가 유입되는 대도시 등 일부 지역을 제외하고는 지방이나 외곽의 신도시들은 역동성이 떨어지고 있다. 일본의 총 인구 자체가 2005년을 기점으로 감소하기 시작해 차별화가 쉽게 풀릴 수 있는 상황이 아니다. 국내에 비교적 잘 알려진 ‘다마뉴타운’이나 ‘치바뉴타운’도 일본 내에서는 경쟁력을 상실한 것으로 평가받는다. 따라서 가격이 싸다는 이유로 외곽의 신도시나 지방에 덜컥 투자하지 말고 철저하게 도쿄 등의 대도시로 한정하여야 한다. 그러나 최근 각광을 받는 미나토구 등 일부 지역은 미니버블 우려가 제기되고 있어 당분간 관망하는 것이 좋을 듯하다.

또한 일본인들의 부동산투자 기피가 심해 투자 대상에 대한 원활한 손 바뀜을 기대하기 어렵다. 단순 투자라면 시세차익보다는 임대수익을 기대하고 접근하여야 한다. 하지만 도심권의 맨션 임대 수익률은 연 6~7% 수준에 불과하여 우리의 시각으로는 결코 매력적이라 할 수 없다. 개인투자자 입장에서는 차후 나타날 엔화가치 상승을 통한 환차익까지 얻어야만 제대로 된 수익률이 나올 수 있게 된다. 따라서 개인은 포트폴리오 분산차원으로 장기투자를 하여야 한다.

빠트리기 쉬운 부대비용도 만만하지 않다.

일본 부동산 투자 시에는 세금 등을 제외한 부대비용까지 충분히 고려하여야 한다. 일본에선 집값 이외 주차장 가격이 따로 있는 경우가 많아 집을 살 때 미리 확인해봐야 한다. 게다가 중개수수료가 상당히 비싸다. 전체 매매 가격의 3% 선에서 결정된다.

이런 점들을 종합해볼 때 취업이나 유학의 목적으로 일본에 머무를 것이 아니라면 당분간은 일본 부동산투자는 간접투자가 바람직해 보인다.

투자의 팁

1. 도쿄 등 경쟁력 있는 대도시로 투자를 한정할 것

2. 시세차익이 아닌 임대료를 얻을 수 있는 대상을 선택할 것

3. 부대비용을 고려할 것

4. 간접투자 상품을 활용할 것

글 : RE멤버스 고종완 대표