‘반쪽 리츠’ 열악한 구조 문제 많아…비상장 위주로 경쟁력 약화

2001년 부동산투자회사(리츠) 제도가 도입된 이후로 현재 리츠가 103개에 이르나, 비상장 위주로 경쟁력이 약화하고 있다.

20일 국토교통부와 리츠협회에 따르면 리츠 제도는 크게 낮아진 금리 때문에 전반적인 투자처가 부족한 상황에서 부동산 투자의 주요한 수단 중 하나이나, 우리나라에서는 103개 이상의 리츠 중 5개만이 상장됐다. 상장을 하지 않아도 되도록 예외조항을 둔 탓이다. 비상장리츠가 중심인 나라는 리츠 도입국 중 한국이 유일하다. 기획재정부와 금융위원회가 주무부처인 부동산집합투자기구(REF)와도 차별성이 없어 ‘반쪽 리츠’라는 지적이 나온다.

우리나라는 리츠의 규모도 매우 영세하고 경직적 운영방식, 세제혜택 제한, 출자제한 등으로 성장에 한계를 지니고 있다.

상장이 되면 투자자 보호나 투자금 회수가 훨씬 수월함에도 우리나라 리츠는 법상 연기금 투자를 받으면 상장 의무가 면제된다. 이 때문에 공모행위가 배제되면서 일반투자자의 참여가 어려워져 리츠제도 발전에 제약을 받고 있다.

상장된 리츠조차 단기간 청산되고 나면 리츠로써 활용되지 못하고 있으며, 비상장리츠는 운영기간 이후 매각되는 형태로 운영의 지속성이 없다는 지적이다.

리츠의 기본적인 사업구조는 수익형 부동산에 대해 장기투자를 통해 임대수익을 추구하는, 상법상 주식회사를 증시에 상장하는 것이다.

리츠는 간접투자를 통해 소액 투자자 다수를 모집하고, 투자자는 주식시장을 통해 사업기간에 비해 짧은 투자회수가 가능하다는 장점이 있다.

국내는 도입 초기에 기업구조조정 리츠를 통해 부실기업의 부동산을 유동화하는데 주로 활용됐으며, 최근에는 건설사의 미분양주택 해소를 위한 정책적 도구로 활용됐다.

그 과정에서 본래의 취지는 다소 퇴색됐고, 도입 후 10년이 지났음에도 진정한 의미의 부동산 간접투자기구인 리츠로 자리 잡지 못하고 있는 실정이다.

투자자금의 유동성을 확보하려면 리츠의 기업공개와 주식 공모가 필수적이다. 여러 나라에서 기업공개와 상장을 조세혜택 부여의 중요한 기준으로 삼고 있다. 현재 아시아 태평양 시장은 호주, 일본, 싱가포르, 홍콩 4개 국가가 90% 이상을 차지하고 있다.

전문가들은 우리 리츠가 법인세 면제 등 지원시책이 미진하며 전문인력이 부족하고 상장 대신 사모와 기관투자자 중심으로 손쉽게 운용하려는 관행이 문제라며, 리츠 형태로 수익성을 높이기 위해 세제 감면을 하고, 다수 투자자를 모집하려면 상장이 의무화된 형태로 가야 한다고 제언했다.

리츠에 대한 조세혜택은 리츠가 다른 금융상품에 비해 상대적으로 유리하게 해주기 때문에 리츠의 발전은 조세혜택의 수준과 밀접하게 연관이 있다.

이에 따라 리츠가 자리 잡도록 하려면 자기관리 리츠에 대한 법인세 면제 등 세제지원과 기본 인프라 구축 지원 필요하다는 것이다.

이상영 명지대 부동산학과 교수는 “(우리 리츠는) 일본 등 경쟁국과 비교하면 성장속도가 다소 늦고, 우리 경제 전체 규모에 비하면 시장규모가 미미하다”며 “비상장리츠의 상장화를 추진하고 규모의 경제가 없는 비상장 리츠들의 통폐합을 해서 경쟁력을 높여야 한다”고 지적했다.

이어 “기존의 리츠는 그대로 두고 선진국의 리츠 형태를 다시 도입해, 한국형 ‘케이(K) 리츠’로 만드는 것도 대안이 될 수 있다”고 덧붙였다.