"그때 살걸" 후회해도 늦었다? 서울 상급지 매물 싹 들어간 이유 [집땅지성]

다주택자 양도세 중과 우려로 쏟아졌던 서울 핵심지 급매물이 빠르게 소진되면서 부동산 시장이 다시 관망 국면에 접어들고 있다.

심형석 교수는 13일 유튜브 채널 이투데이TV ‘집땅지성’(연출 황이안)에 출연해 “3~4월까지만 해도 강남3구와 용산구 등에 급매 성격의 매물이 있었지만 지금은 거의 다 사라졌다”며 “호가도 다시 1월 수준으로 회복된 상태”라고 말했다.

심 교수는 최근 서울 부동산 시장 분위기에 대해 “정중동 상태가 당분간 이어질 가능성이 크다”고 분석했다. 양도세 중과 시행 전 매도와 매수가 한꺼번에 몰리며 거래량이 급증했지만 이후 시장이 숨 고르기에 들어갔다는 설명이다.

그는 “3월까지도 서울 아파트 거래량이 5000건을 훌쩍 넘었고 4월은 더 많아질 가능성이 있었다”며 “당겨서 집을 산 사람도 있고, 반대로 매물을 서둘러 내놓은 사람도 있어 시장 피로감이 상당한 상황”이라고 말했다. 이어 “예전에는 30억원 초반 아파트가 20억원 후반대 급매로 나오기도 했는데 지금은 그런 매물이 거의 없다”며 “매수자 입장에서는 ‘그때 살 걸’이라는 심리가 남아 있어 당분간 쉽게 움직이기 어려운 상황”이라고 덧붙였다.

다만 그는 실거주 목적의 매수는 일부 이어질 수 있다고 봤다. 심 교수는 “꼭 사야 하는 사람들은 거래를 할 수밖에 없고 경우에 따라 신고가 거래가 다시 나올 가능성도 있다”며 “2018년 지방선거와 양도세 중과 시기에도 비슷한 흐름이 있었다. 몇 달간 주춤하다가 다시 가격이 뛰었다”고 설명했다.

이번 급매 시장의 최대 수혜층으로는 현금 여력이 큰 무주택자가 꼽혔다. 심 교수는 반포·개포 일대 사례를 언급하며 “같은 단지 30평대 아파트 가격이 45억~60억원까지 차이가 났는데, 45억~50억원대 매물 상당수는 다주택자가 급하게 내놓은 전세 낀 급매였다”며 “이런 매물은 무주택자만 살 수 있었기 때문에 결국 현금이 많은 무주택자들이 가져간 셈”이라고 말했다.

반면 갈아타기 수요자들은 사실상 시장 접근이 어려웠다고 진단했다. 그는 “대출 규제와 세 부담 때문에 기존 집을 팔고 상급지로 이동하는 것이 쉽지 않다”며 “결국 현금 여력이 충분한 일부 수요자들만 움직일 수 있는 시장이 됐다”고 설명했다.

향후 시장 변수로는 보유세 강화 가능성이 거론됐다. 심 교수는 “정부가 추가 공급 카드를 꺼내기 어려운 상황에서 결국 기존 매물을 시장에 끌어내는 방식으로 정책 방향을 잡고 있다”며 “공정시장가액비율 인상이나 공시가격 현실화 같은 방식은 법 개정 없이도 추진 가능해 현실화 가능성이 높다”고 말했다.

특히 그는 전세 시장 불안을 가장 우려했다. 심 교수는 “예전 전세난은 매물이 적어도 선택지는 있었지만 지금은 아예 보여줄 매물이 없는 수준”이라며 “전세를 구하러 갔다가 결국 매매로 돌아서는 사례가 늘고 있다”고 말했다. 이어 “최근 도봉·노원·성북·강북구 등 서울 외곽 지역 집값이 오르는 이유도 전세 매물 부족 영향이 크다”며 “앞으로는 매매 매물보다 전세 매물 감소가 집값 상승을 자극하는 흐름이 이어질 가능성이 있다”고 덧붙였다.

▲'집땅지성' 화면 갈무리. (이투데이TV)