“초양극화 완화 신호”…서울은 조정, 지방은 ‘바닥 다지기’ [2026 KB 부동산 보고서]

(사진제공=KB금융)

지난해 극단적으로 벌어졌던 주택시장 양극화가 올해 들어 완화 조짐을 보이고 있다. 정부 규제 강화 이후 가격 상승을 주도했던 수도권을 중심으로 조정 흐름이 나타나고 있다는 분석이다.

5일 KB경영연구소가 발표한 ‘2026 KB 부동산 보고서’에 따르면 2025년 주택 매매가격은 1.0% 상승하며 3년 만에 상승 전환됐다. 상승률 자체는 크지 않았지만 시장 체감은 달랐다. 서울과 수도권 일부 지역에서 가격이 큰 폭으로 오르며 지역 간 격차가 크게 확대됐기 때문이다.

지역별로 보면 수도권과 비수도권의 흐름은 뚜렷하게 갈렸다. 수도권은 2024년에 이어 2년 연속 상승세를 이어갔다. 특히 서울은 7.4% 상승하며 전년(2.0%) 대비 상승폭이 크게 확대됐다. 경기 지역 역시 전체 상승률은 1.1% 수준이었지만 일부 지역에서는 높은 상승률을 기록했다.

반면 지방은 하락세가 지속됐다. 5개 광역시는 -1.4%, 기타 지방은 -0.6%를 기록하며 수도권과 상반된 흐름을 보였다. 울산을 제외한 대부분 지역에서 가격이 하락했고, 부산·대구·대전 등 일부 지역에서는 연말 들어 하락세가 멈추는 모습이었다.

2026년 들어서는 시장 흐름에 변화가 나타나고 있다. 정부의 부동산 규제 강화 영향으로 매물이 빠르게 증가하면서 주택시장은 진정세를 보이고 있다. 일반적으로 규제 이후 일정 기간이 지나면 가격이 반등하는 흐름이 나타나지만, 올해는 규제 부담으로 하락세가 이어지는 양상이라는 설명이다.

특히 서울 강남구는 3월 이후 6주 연속 아파트 매매가격이 하락하며 가장 먼저 조정 흐름이 나타난 지역으로 꼽힌다. 수도권 전반으로 매물이 증가하고 있다는 점을 감안하면 향후 가격 조정 지역이 확대될 가능성도 제기된다.

매물 증가 역시 뚜렷하다. 다주택자 양도소득세 중과 시행이 예고되면서 서울 아파트 매물은 빠르게 늘고 있다. 지난달 10일 기준 매물은 지난해 말 대비 33% 증가했다. 반면 다른 지역은 10% 이내 증가에 그쳤다.

정부는 다주택자 대출 만기 연장 제한 등 추가적인 규제를 통해 매물 출회를 유도하고 있다. 이에 따라 매물 증가세가 당분간 이어질지 여부에 시장의 관심이 쏠리고 있다.