지금 팔면 손해? 세금보다 무서운 ‘재진입 장벽’ [집땅지성]

서울 주택 시장에서 ‘팔까, 말까’를 둘러싼 고민이 다시 깊어지고 있다. 장기보유특별공제(장특공) 축소 논란이 불거졌지만, 현장에서는 오히려 “지금 팔면 다시 못 산다”는 인식이 더 강하게 작용하는 흐름이다. 이러한 상황에서 세제 변화 자체보다, 팔고 나서 재진입이 어려운 구조가 시장을 붙잡고 있다는 분석이 나온다.

송승현 도시와경제 대표는 22일 유튜브 채널 이투데이TV ‘집땅지성’(연출 황이안)에 출연해 “지금 같은 경우는 팔고 나면 불리한 조건으로 가기 때문에 물건을 팔 가능성이 굉장히 낮다”며 “결국 가지고 있는 게 유리하니까 버티는 것”이라고 말했다.

장특공은 장기간 보유한 주택에 대해 양도소득세를 최대 80%까지 공제해주는 제도다. 물가 상승분을 반영하고 장기 보유를 유도한다는 취지지만, 최근 정부·여당이 비거주 1주택자 등에 대한 혜택 축소를 검토하면서 논쟁이 커졌다. 이에 대해 송 대표는 “앞에서는 혜택처럼 보이지만 근본적으로는 양도소득세 자체를 낮춰야 한다”며 “지금처럼 세율을 높여 놓고 공제로 보완하는 방식은 바람직하지 않다”고 지적했다. 이어 “세율을 30% 수준으로 낮추면 장기보유특별공제 논쟁 자체가 필요 없어진다”고 덧붙였다.

시장에서는 이 같은 세제 논쟁보다 ‘거래가 막힌 구조’가 더 본질적인 문제로 지목된다. 송 대표는 “지금은 세금적인 부분들, 거래적인 부분들, 금융적인 부분 자체가 주택을 사기가 굉장히 어렵다”며 “매각을 하고 나서 다시 사는 게 단순히 어렵다는 문제가 아니라 아예 다시 사기가 어려운 구조가 될 수밖에 없다”고 설명했다. 이어 “파는 게 손해라는 것보다 팔고 나면 더 불리한 조건으로 가기 때문에 안 파는 것”이라고 강조했다.

이 같은 흐름은 시장 체감에서도 드러난다. 그는 “예전에는 내가 원하는 시점에, 내가 원하는 지역에, 원하는 층과 동을 골라서 살 수 있었을 때가 오히려 가격이 더 안정적이었다”며 “지금은 줄 서는 문제가 아니라 계속 밀려나는 게 더 문제”라고 진단했다.

정책 방향에 대한 우려도 이어졌다. 송 대표는 “지금의 방향은 쥐어짜고 쥐어짜는 구조라서 더 안 나오다 보니까 이런 아이디어가 나온 것 같다”며 “탁상에서 나온 아이디어 같고 현장감이 떨어진다”고 말했다. 이어 “이런 구조에서는 시장에서 물량이 동결되는 현상이 나타날 수밖에 없다”고 덧붙였다.

결국 시장의 시선은 세금에서 공급으로 이동하고 있다. 그는 “최근 2~3개월 정도의 가장 큰 핵심 변수는 양도소득세와 매물 출회였지만, 이후에는 공급 이슈가 더 큰 변수”라며 “공급에 대한 이슈가 워낙 크게 작용하다 보니까 다른 변수들을 충분히 상쇄할 가능성이 크다”고 전망했다.

서울 집값 전망에 대해서도 그는 “잡기는 어려운 구조라고 본다”고 단언했다. “지금은 세금보다 공급이 더 큰 변수로 작용하고 있는 국면”이라는 설명이다.

결국 지금 시장을 움직이는 핵심은 단순한 세금 문제가 아니다. 높은 거래 비용과 금융 규제, 그리고 공급 부족이 맞물리면서 ‘팔면 끝’이 아니라 ‘팔면 못 돌아오는’ 구조가 만들어지고 있다. 이런 환경에서는 정책 의도와 달리 매물은 줄고 시장은 더 경직될 가능성이 크다는 분석이 나온다.

▲‘집땅지성’ 화면 갈무리. (이투데이TV)