국민연금, 국내 부동산에 최대 1.2조 푼다…고수익·대출형 투트랙 전략

▲전북특별자치도 전주시 덕진구에 위치한 국민연금 기금운용본부. (국민연금공단)

국민연금이 올해 국내 부동산 펀드에 최대 1조2000억원을 출자한다. 고위험·고수익 전략인 기회주의(Opportunistic) 펀드와 대출형 전략인 논코어(Non-Core) 부채 펀드로 나눠 자금을 집행할 계획이다.

27일 투자은행(IB) 업계에 따르면 국민연금은 ‘2026년 국내 부동산투자 위탁운용사 선정 계획’을 공고하고, 기회주의 펀드와 논코어 대출 펀드 운용사를 각각 최대 2곳씩 선정하기로 했다. 유형별 출자 규모는 최대 6000억원씩이다.

운용사별로는 펀드당 최대 3000억원 한도 내에서 출자 금액을 제안할 수 있다. 펀드 결성 규모는 3530억~6000억원 범위에서 자율적으로 설계할 수 있으며, 국민연금 출자 비율은 약정 총액의 50~85% 수준이다.

기회주의 펀드는 토지 매입 후 개발하거나 부실자산을 저가에 확보해 가치 상승을 노리는 전략으로, 목표 수익률은 순 내부수익률(IRR) 기준 12% 이상이다. 투자 대상은 국내 상업용 부동산으로 한정되며, 개발 자산 비중은 40% 이내, 총차입한도(LTC)는 80% 이하로 설정됐다.

논코어 대출 펀드는 부동산 관련 대출에 투자하는 구조다. 프로젝트파이낸싱(PF), 브릿지론, 부실채권(NPL) 등이 주요 투자 대상이며, 실물자산 담보 대출 비중은 40% 이상을 유지해야 한다. 개발자산 대출은 50% 이내, NPL은 30% 이내로 제한된다. 목표 IRR은 8% 이상이다.

두 유형 모두 주거용 부동산 투자는 허용하지 않는다.

선정 절차는 공고를 시작으로 제안서 접수와 심사, 현장실사, 선정위원회 순으로 진행된다. 기회주의 펀드는 다음달 24일까지 제안서를 접수한 뒤 6월 중 2개사를 선정할 예정이며, 논코어 대출 펀드는 7월 접수 후 9월 중 최종 운용사를 뽑는다.

국민연금은 “지원 운용사 간 경쟁 상황과 적격성, 제안 조건의 투자 기준 부합 여부 등을 종합적으로 고려해 선정 운용사 수와 출자 금액을 조정할 수 있다”고 밝혔다.