[집땅지성] 다 올랐다던 서울 집값…"덜 오른 지역 딱 한 곳"

서울과 수도권 집값 상승 흐름이 이어지는 가운데 부동산 시장의 가격 확산 경로가 '지역'에서 '연식'으로 이동하고 있다는 진단이 나왔다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 16일 유튜브 채널 이투데이TV '집땅지성'(연출 황이안)에 출연해 "서울과 수도권 집값 상승은 더 이상 지역 단위가 아니라 연식 단위로 확산되고 있다"며 "2026년에도 신축 아파트 선호 흐름은 이어질 것"이라고 전망했다.

윤 랩장은 최근 부동산 시장에서 신축과 구축을 단순히 이분법적으로 나누는 시각은 현실과 맞지 않는다고 진단했다. 그는 "시장에서는 최근 분양·입주 단지는 물론 5년 이내는 준신축, 15년 이내 아파트까지 사실상 신축 범주로 인식된다"며 "2010년 이후 지어진 대단지들은 커뮤니티와 주차 환경 등에서 신축에 준하는 경쟁력을 갖췄다"고 설명했다.

반면 2000년대 초중반에 지어진 아파트는 구축, 1990년대 이전 단지는 노후 아파트로 분류된다고 짚었다. 윤 랩장은 "집값 상승은 신축에서 시작해 준신축, 구축으로 연식별로 이동한다"며 "최근 서울과 수도권에서 나타나는 가격 흐름도 이 공식에서 벗어나지 않는다"고 말했다.

특히 그는 "신축 가격 상승이 구축 가격을 자극하는 구조는 이미 형성돼 있다"며 "문제는 정비사업 과정에서 분담금 부담이 커지며 재건축 동의가 쉽게 나오지 않는다는 점"이라고 지적했다. 분양가 상승이 오히려 기존 소유주의 부담을 키우는 역설적 상황이라는 설명이다.

윤 랩장은 최근 수요 흐름에 대해 "입지가 다소 떨어지더라도 외곽 신축을 선택하는 사례가 늘고 있다"며 "환금성이 높고 재건축 불확실성을 피할 수 있기 때문"이라고 분석했다. 실제로 의정부·양주 등 수도권 외곽에서도 신축 아파트 가격이 빠르게 오르고 있다는 점을 근거로 들었다.

2026년 시장 전략과 관련해서는 "이미 최고가를 회복한 지역은 배제하고 아직 고점 대비 10~20% 낮은 가격에 머물러 있는 곳을 봐야 한다"고 조언했다. 그는 강남3구, 마용성, 동작구, 여의도, 목동, 성동·광진구 등 이른바 '한강벨트' 핵심지는 단기 관점에서는 부담이 크다고 평가했다.

대안 지역으로는 강서구와 여의도를 제외한 영등포 일부, 동대문·중구·서대문구 등을 언급하며 "연식이 비교적 젊은데도 가격 회복이 더딘 단지들은 올해 안에 최고가 회복 가능성이 높다"고 말했다.

1기 신도시와 관련해서는 "분당은 이미 가격이 많이 오른 상태"라며 "평촌은 상대적으로 여전히 살 만하지만 산본·중동·일산은 노후계획도시 정비 특별법의 실제 추진 속도를 냉정하게 봐야 한다"고 진단했다. 특히 선도지구 여부가 중요하다고 강조했다.

정책 환경에 대해서는 기대를 낮춰야 한다는 입장을 분명히 했다. 윤 랩장은 "대출 규제나 세금 완화 등 정책적인 우호 신호를 기대하며 관망하는 것은 위험할 수 있다"며 "대출 규제는 완화보다 강화 가능성이 높고 전세의 월세화와 주거비 상승 흐름도 되돌리기 어렵다"고 말했다.

이어 "청약을 노리는 실수요자가 아니라면 막연한 정책 기대보다는 자신의 자금 상황에 맞춰 현실적인 선택을 해야 할 시점"이라며 "2026년은 방향성을 받아들이고 전략적으로 움직여야 하는 해"라고 덧붙였다.

▲이투데이TV '집땅지성'