부동산 대책, 시장 경색 해소보다 업계 배불리기 주력

국토해양부, '건설사 프랜들리' 대책 비판 일어

21일 정부가 발표한 '주택공급 기반강화 및 건설경기 보완방안'은 지난 2002년 이후 6년 만에 나온 시장 부양책이다.

하지만 이번 시장 부양책은 보유세와 거래세 과다에 따른 부동산 거래 시장 경색 해소 보다 건설업계 주택공급 활성화에만 촛점을 맞췄다는 비판이 불가피할 전망이다.

실제로 이번 대책의 정식 명칭이 '주택공급 기반강화 및 건설경기 보완방안'이란 것을 보더라도 한 눈에 건설업체들을 위한 방안이란 것을 알 수 있다는 게 시장의 반응이다.

정부는 이번 대책에서 현재 사업시행인가 이후 할 수 있는 재건축 시공사 선정을 조합설립 인가 이후로 앞당겼다. 또 현재 80%시공후 분양 대상이던 재건축 주택의 분양제도도 착공후 분양으로 원상 복귀했다.

하지만 재건축 관련 규제 완화는 재건축 활성화를 통한 주택공급 보다 건설사들이 아파트를 지어 수익 창출에 나설 수 있는 길만 열어 놓았다는 비판을 받고 있다.

실제로 지난 2000년대 초반 도곡, 반포, 잠실, 화곡, 강동 등 이른바 '5개 저밀도'재건축 이후 저층 재건축은 거의 사라졌으며, 또 저층 아파트라 할지라도 용적률 제한에 따라 조합원 물량의 주택규모를 늘릴 경우 일반분양 물량이 거의 없어 주택 공급 확대 측면이 없음에도 불구하고 재건축을 활성화 시킨다는 것은 결국 건설업계의 '일감 창출'에 그치고 있다는 지적을 받고 있다.

특히 분양가 상한제 개선도 실수요자에 대한 고려 없이 업계의 분양 수익 확대에만 신경을 썼다는 비판을 받는다. 정부는 이번 방안에서 택지매입비용 산정 시 실제 매입가를 감정평가액의 120%까지 확대할 방침이다. 하지만 이 경우 업계는 '매입가 부풀리기'를 통해 택지매입비용을 늘리는 편법을 유도할 수 있다는 우려가 지적되고 있다.

여기에 택지비 산정시 가산비 폭도 늘어날 전망이라 분양가 상승 폭이 더 커질 것이란 점도 문제로 지적된다. 부동산써브 채훈식 팀장은 "부동산경기 침체가 극에 달한 최근 분양된 분양가 상한 아파트 중 입지가 크게 떨어졌던 천안 청수지구나 평택 청북지구를 제외하곤 모두 높은 인기를 기록했다"며 "분양가 상한제 훼손은 주거복지를 침해할 수 있는 만큼 신중해야할 것"이라고 말했다.

이밖에 건설사들의 보유토지에 대해 종부세를 감면해주는 세제혜택도 결국 업체만을 위한 방안이 아닌가하는 의문이 제기되고 있다.

건설사들의 '배짱 분양가 모럴헤저드'를 막기 위한 방책으로 도입된 미분양 아파트 인수는 실효성이 크게 떨어진다는 지적이다. 실제로 지난 5월 국토해양부는 지방 미분양대책을 발표, 미분양 아파트에 대한 세제 혜택을 발표했지만 단 한 건의 미분양 신고가 없었던 게 그 반증이다.

정부는 이번 대책을 통해 주택공사나 대한주택보증이 분양가의 70~75%에 미분양 아파트를 매입하고, 이를 당초 분양가보다 낮은 수준으로 일반에 재분양할 계획이다. 하지만 이 경우 막심한 손해를 보게 될 건설업체가 미분양을 제대로 신고할 이유가 없을 것으로 전망된다.

한 분양대행업체 관계자는 "지방 미분양 물량은 말그대로 '악성 미분양'이 다수인데도 10% 분양가 인하에 따른 손실과 업체 이미지 실추를 우려해 세제혜택을 원한 업체가 없었다"며 "정부의 이번 대책대로라면 큰 손해를 보기 마련인 만큼 순순히 미분양을 내놓을 업체는 없을 것"이라고 말했다.

특히 기대했던 1가구2주택 양도세 완화나 종부세 완화 등 부동산 거래를 위한 방안이 전혀 없는 것에 대한 불만도 쏟아지고 있다. 재건축 조합원 규제 완화가 이루어졌지만 이는 강남, 송파 등 인기 지역 재건축 투자자들을 위한 방안일 뿐 부동산 거래 활성화를 바라는 일반 수요층의 이해와는 전혀 상관이 없다는 게 전문가들의 지적이다.

한 시장 전문가는 "재건축 조합원 지분 거래 자유화는 말 그대로 '강부자' 정권의 방안일 뿐"이라며 "당초 부동산 거래 활성화에 촛점을 맞추듯하다가 대책 발표 막바지에 건설사들을 위한 정책으로 돌변한 까닭을 알 수 없다"고 일침을 가했다.