[법과 사회] 하늘도시 소송대리 맡은 최진환 변호사 “건설사 중심 ‘사전분양 제도’가 근본 원인”

허위·과장광고 책임 적극 인정해야… 간략한 표준계약서도 분쟁 소지

“상식에 비춰보면 여긴 ‘사기분양’이에요. 상식적으로 보면. 제3연륙교 문제만 해도 2014년 개통 예정이라고 광고했는데, 그게 안 될거라는 걸 건설사가 알았거든요. 고의가 입증되면 그게 사기입니다. 다른 게 사기가 아니고”

18일 서울 서초동 ‘법무법인 최강’ 사무실에서 만난 최진환 변호사(43·사법연수원 32기)는 대법원의 ‘분양대금 5% 반환’ 판결에 대해 아쉬움을 표시했다.

이번 소송을 포함해 아파트 관련 분쟁을 전문적으로 맡아온 최 변호사는 ‘사전분양’ 제도에서 근본적인 문제점을 찾았다. “소비자들은 아파트 견본주택에 있는 이미지나 모형만 보는 거잖아요. 이게 사실 말이 안 되는 거예요. 서민들한테는 전재산에 가까운 수억원짜리 거래를 하는건데, 단지 모형만 보고 계약한다는 건 굉장히 문제가 있는 거죠.”

최 변호사는 사전분양 제도가 지나치게 건설사 편익을 위해 활용되고 있는 점을 지적했다. “건설사는 사전공급을 함으로써 공사 자금을 미리 당겨 쓰는 거잖습니까. 중도금 대출, 집단 대출을 쓰면 소비자들이 돈을 받는 게 아니라 자기네들이 계속 받아가는 거잖아요. 자기 자본 없이도 사업을 할 수 있다는 큰 메리트가 있는 건데, 사실상 건설사에 편중된 제도입니다.”

최 변호사도 그동안 이뤄진 업계 관행을 하루 아침에 뒤집어야 한다고 주장하는 것은 아니다. 다만 법원이 판결을 통해 사전분양제의 문제점을 줄일 수 있음에도 허위·과장광고에 대한 배상책임을 인정하는 데 소극적인 것은 달라져야 한다는 게 그의 견해다. “계약이 취소된다고 하면 건설사에 엄청 큰 파장이 있는 것은 맞지만 한편으로는 재분양하면 되거든요. 법원이 한 번쯤은 이런 판단을 해줘야 한다고 생각하는데, 아직은 안 되는 거 같아 안타깝습니다.”

최 변호사는 영종 하늘도시에 있는 7개 아파트단지 사건을 모두 맡고 있다. 이번 대법원 판결로 분양대금 5%를 돌려받게 된 아파트는 한양아파트와 힐스테이트, 신명스카이뷰주얼리 등 3곳이다. 동보주택건설과 우산건설 등 나머지 소송은 아직 대법원에 계류 중이다.

아파트 공급시 활용되는 ‘표준 계약서’는 통상 2~3장 분량으로 지나치게 간략하고 정형화돼 있다는 게 최 변호사의 설명이다. 구체적인 입지조건 등은 생략된 채 아파트 면적, 분양대금 연체시 유의사항 정도만 기재할 뿐이다. 분양할 때와 입주할 때의 주거환경 차이로 법적 갈등이 생기는 것은 누구에게나 일어날 수 있는 일이다.

최 변호사는 분양계약을 체결할 때 유의점을 3가지로 정리했다.

첫째, 건설사가 표시광고한 내용들이 구체적으로 어떤 개발 계획에 근거한 것인지 알아둔다. 예를 들어 학교라면 실제 설립계획인지, 단순한 용지계획인지, 추진단계가 어떤지, 추진이 지연되고 있다면 지연되는 사유가 무엇인지 등을 관련 기관에 구체적으로 문의하거나 확인할 필요가 있다. 아파트 인근에 학교가 어느 정도 거리에 있는지, 지하철역이 도보 몇 분 거리인지 등과 같은 입지조건은 광고문에만 쓰는 게 아니라 계약서에도 쓸 수 있는 사항이다.

둘째, 분양 담당자의 명함을 포함해 분양계약 당시 입수한 자료들을 버리지 말고 잘 보관해둔다. 특히 확약을 할 경우 별도의 확인서를 받아두고, 여의치 않으면 분양 담당자가 하는 말이라도 녹음해둘 필요가 있다. 분양 당시 자료들은 법정 다툼에서 증거로 쓰일 수 있다.

셋째, 분양 당시 광고 내용이나 계약 내용과 다른 사항이 생긴다면 바로 내용증명을 발송해두는 것도 일종의 증거를 남기는 작업이 될 수 있다. 다만 시공문제는 견본주택이나 견본자재를 의무적으로 제출하게 돼 있으므로 이런 작업을 할 필요는 없다.