[時論]주택 거래가 급증했다고? - 선대인 선대인경제연구소장

9월 수도권 주택 거래량이 82%나 늘어 8·28대책의 효과가 나타나고 있다는 보도가 최근 잇따랐다. 이것을 집값 바닥론의 근거로 삼는 부동산 전문가로 포장한 이해관계자들의 목소리도 커졌다. 정말 거래량이 크게 는 것이고, 향후 집값이 바닥을 치고 상승하게 될까?

언론의 엉터리 왜곡보도와는 달리 거래량 측면에서 아직 집값 바닥을 논하기에는 너무 이르다. 2011년 이래 취득세 감면을 해주면 일시적으로 거래가 늘었다가 해당 기간이 끝나면 거래절벽이 발생하는 현상이 되풀이되고 있다. 취득세 감면에 따라 거래가 일시적으로 요동칠 뿐 2007년 이후 주택 거래가 구조적 침체기에 들어가 있다. 특히 수도권의 주택거래 침체가 심각한데, 2006년의 경우 월 평균 5.8만호 가량의 거래가 일어났으나 2007년 이후로는 월 평균 3.1만호 수준의 거래가 일어나고 있다. 부동산 경기 침체 이전에 비해 절반 조금 넘는 수준의 거래만 일어나고 있는 것이다.

지금까지 아파트 거래량은 2006년 이후 실거래가가 집계된 이후 시점부터만 파악되고 있다. 그래서 필자가 2000년 이후 아파트 거래량 추이를 가계부채와 아파트 거래량 간의 상관관계 분석을 통해 추정해봤다. 그 결과 아파트 거래량이 2000년 이후 큰 흐름에서 지속적으로 감소해 구조적 침체기에 접어들었음을 확인할 수 있다. 2000년대 초반에는 수도권 폭등기의 정점인 2006년 11월 한 달 주택 거래량(약 12만호)이 거의 매월 발생할 정도였지만 이후 계속 거래가 줄어들었다. 가격이 뛰면서 빚을 내서 집을 살 사람들도 거의 다 사버린 때문이었다. 지금의 주택 거래량 감소는 현재 주택가격 수준에서 집을 사줄 수 있는 수요층의 구조적 감소에 따른 것이라는 점을 보여준다. 정부의 8·28대책 정도로 집값이 바닥을 찍을 만한 수요량이 남아 있지 않다는 뜻이다.

더구나 8·28대책 이후 ‘집값 바닥론’의 근거로 삼는 주택매매 거래량 증가는 6월에 취득세 감면 종료와 함께 거래절벽이 온 뒤 다시 거래량이 회복되는 과정으로 보는 것이 더 정확하다. 취득세 감면이 종료된 뒤 늘 반복되는 패턴일 뿐이다. 취득세 감면 마지막 달인 6월에 주택이 5만2790호가 거래됐던 것이 다음 달인 7월에 1만5443호로 떨어졌다. 그러던 것이 시간이 지나며 지난달 2만9967호 수준으로 회복된 정도다. 여전히 2007년 이후 월 평균 거래량 3.1만호 수준에도 못 미치고 있는 것이다.

이런 사실을 모른 채 잘못된 언론 보도만 보면 일반인들은 혹하기 쉽다. ‘거래량 급증’ 등의 제목 아래 마치 주택시장에 큰 변화가 나타나는 것처럼 침소봉대하기 때문이다. 이 같은 과장 보도의 전형이 바로 9월 주택거래량에 관한 보도다. 국토교통부는 9월 주택거래량에 관한 보도자료를 14일 내면서 ‘전국 기준으로 전년 동월 대비 42.5% 증가, 수도권은 81.1% 증가’를 제목으로 뽑았다. 이 같은 제목을 그대로 옮긴 기사들도 양산됐다. 제목만 보면 주택 거래량이 엄청나게 증가하는 것처럼 착각할 수 있다. 주택매매 거래량은 구조적 침체기가 시작된 2007년 이후 많게는 200%에 이를 정도로 증가율을 보인 적도 있었고, 이번처럼 수도권과 서울의 경우 80~90%를 넘는 증가율을 보인 적도 여러 차례 있었다. 워낙 거래량이 침체의 바닥을 헤매고 있다 보니 조금만 거래량이 늘어도 비율로는 매우 크게 증가한 것처럼 나타나기 때문이다. 물론 주택 거래량이 늘어나면서 일시적으로 반등세를 보이기도 했다. 하지만 그 같은 반등세가 지속되지 못했음은 주지의 사실이다.

부동산 광고를 매개로 이해관계에 사로잡힌 언론의 선동성 과장보도야 하루 이틀 일이 아니다. 하지만 일반 가계가 그 같은 선동 보도에 넘어가면 위험하다는 점을 다시 한 번 명심하기 바란다.