[5·10 부동산대책 50일]부동산시장 전문가 진단

"분양가 상한제·양도세 중과 폐지 등 추가대책 시급"

어느덧 상반기가 다 갔지만 부동산시장 침체가 좀처럼 나아질 기미를 보이지 않고 있다. 정부가 시장 활성화를 위해 규제 완화를 담은 대책을 수차례 내놓았지만 효과가 없었다.

이투데이는 주택·부동산 관련 전문가들로 부터 대책 효과 부재의 원인 및 추가대책, 향후 시장 전망 등에 대해 점검해 봤다.

▲함영진 부동산써브 실장.

◇ 5·10대책 약발 안 먹히는 이유는 = 대책이 발표된지 50여일이 지났지만 시장 활성화는 고사하고 부작용만 양산했다는 지적이 잇따르고 있다.

특히 정책의 내용이 시장에서 기대하던 DTI 규제 완화, 취득세 감면 등 ‘알짜’가 빠져 기대감을 반감시키면서 주택매수심리를 더욱 얼어붙게 했다는 분석이 제기되는 상황이다.

함영진 실장은 5·10대책의 효과가 없는 것에 대해 “유로존 재정위기 등 대내외 경제의 불확실성, 다주택자 양도세중과 폐지 등 5·10대책 후속입법 지연, 수요자들의 매수심리 위축 등을 꼽을 수 있다”고 말했다.

5·10대책이 소 잃고 외양간 고치듯 한발 늦은 대책이었음을 지적하는 시각도 있었다.

박합수 팀장은 “정책은 시기가 중요한데, 5·10 대책은 너무 늦은 감이 있다”며 “수도권 주택시장은 투기지역이 해제된 강남3구를 비롯해 이미 기력을 상실한 상태”라고 말했다. 이어 “투자심리가 위축돼 단 시간 내 회복이 쉽지 않은 상황인 데다 대책의 내용이 대부분 2월 말부터 예고된 상태여서 이미 선반영되거나 가치가 훼손됐다”고 지적했다.

다만 박 팀장은 “정책 발표와 시행시기 간에 상당한 시차가 나기 때문에 단박에 영향을 미치는 것은 한계가 있고, 국회통과 등 법률개정 과정을 통과해야 하는 사안도 있어 바로 나타나지는 않을 수 있다”면서 “이번 5·10대책이 점진적으로 서서히 중장기적인 도움을 줄 수 있다”고 조심스럽게 내다봤다.

정부의 주택시장 활성화대책에 대한 서울시장의 엇박자 정책도 대책 효과를 가로막는 요인으로 지적됐다.

박상언 대표는 “주택시장 활성화대책에 대한 서울시장의 엇박자 정책이 가장 큰 리스크”라며 “실제 강남 3구와 재건축시장에서는 5·10 대책보다 오히려 서울시의 재건축 정책 방향에 더 민감하게 반응하는 모습을 나타내고 있다”고 말했다.

김덕례 연구위원도 “(5·10대책에서) 강남3구의 투기지역을 해제했으나, 강남3구는 서울시의 주택정책 방향 선회에 따라 재건축시장이 불안정해져 정책 효과를 기대하기 어렵다”고 설명했다.

▲박상언 유엔알컨설팅 대표

◇ “추가대책 마련 시급” = 5·10대책의 약발이 미미하자 부동산시장을 활성화하기 위해 추가 대책을 마련해야 한다는 목소리가 높다. 이번 진단에 참여한 전문가들 역시 추가 대책이 반드시 필요하다는 부분에 공감하면서 다양한 해결책을 내놨다.

우선, 국회에 계류 중인 세가지 법안에 대한 조속한 처리가 필요하다는 의견이 있었다.

김덕례 연구위원은 “분양가 상한제, 재건축초과이익부담금 부과중지, 다주택자 양도세 중과 폐지가 시급하다”며 “추가검토 가능한 대책으로는 주택거래 정상화를 위한 취득세 인하, 수도권의 고질적인 중대형중심의 미분양 해소 방안 등이 마련돼야 할 것”이라고 말했다.

박합수 팀장은 주택 수요자의 구매심리를 진작시킬 수 있도록 ‘금리 인하’가 이뤄져야 한다는 점을 강조했다. 그는 “지금 매수자의 구매력을 향상시키고, 매수 의욕을 고취시키기 위한 가장 확실한 방법은 금리인하”라며 “기존 대출자의 하우스푸어 논란을 어느 정도 방지하고, 신규취득자의 심리회복을 위해 절실한 대책”이라고 강조했다.

이밖에 민간주택시장을 얼어붙게 한 보금자리주택의 공급 축소(또는 전면 폐지)가 시급하다는 의견도 대세를 이뤘다.

박상언 대표는 “민간공급을 위축시키고 매매시장을 침체시키는 보금자리주택에 대한 전면 철폐가 필요한 시점”이라고 강조했다.

박합수 팀장은 “보금자리주택은 2009년 이후 시작된 이래 수도권 집값 안정의 최대 변수였다고 할 수 있는데 이제는 추가 발표를 하지 말고 정지해야 한다”면서 “종전 개발제한구역 택지의 경우 임대아파트를 50% 이상 공급했는데, 이 제도를 다시 도입해야 한다. 그야말로 저소득층 서민의 주거대책으로 보금자리를 활용해야 한다”고 주장했다.

▲박합수 국민은행 부동산팀장.

◇ 향후 부동산경기 “불투명” = 유로존 위기 등 세계경제에 불안감이 확산되면서 전체적인 경기전망도 불투명하다. 하반기 상저하고를 기대했던 주택시장도 뚜렷한 부동산 경기회복을 예단할 수 없는 상황이다.

이에 전문가들은 하반기 및 내년 초 부동산시장을 전망하기 어렵다고 입을 모으면서도, 경기 침체가 당분간 지속되리라는 다소 부정적인 시각을 드러냈다.

특히 하반기에 접어들면 그동안 활황세를 띠던 지방 시장이 안정화될 것이란 전망이 제기됐다. 수도권 주택시장은 거시경제의 영향을 많이 받는 시장이기 때문에 거시경제에 큰 변동이 없는 한 현재의 침체 기조를 벗어나기 쉽지 않을 것으로 보인다.

김덕례 연구위원은 “‘수도권 침체 - 지방 활황’의 매매시장 2중 구조는 상반기 들어 ‘수도권 거래 침체 심화 - 지방 안정화’의 구조로 전환되고 있으며, 전세시장은 일부 광역시와 몇몇 지방을 제외한 지역이 고점을 형성하고 수축국면으로 전환된 것으로 판단된다”고 말했다. 그는 “수도권은 거래·가격·미분양 등 다방면에서 혼조세를 보이는 가운데, 하반기에는 가격상승요인보다는 가격하락요인과 불확실요인이 많은 것으로 보인다”고 분석했다.

박합수 팀장도 “지방은 그 동안 지역별 차별화 속에 강세를 보여 왔으나, 이제 그 폭이 줄어 들며 상승폭이 둔화돼 안정될 것으로 예상된다. 그간 덜 올랐던 지역 간의 손바뀜이 나타나고 있다”고 말했다. 그는 “수도권 주택시장은 유럽발 경제위기가 안정되면 하반기에는 어느 정도 강보합세로 기대했으나, 쉽지 않아 보인다”며 “당분간 이런 정체 현상이 지속될 것으로 예상된다”고 덧붙였다.

▲김덕례 주택산업연구원 연구위원

함영진 실장 역시 지방시장이 안정세와 수도권 장기 침체가 지속될 것으로 내다봤다. 함 실장은 “울산과 제주 등 일부주택시장을 제외하고 지방주택시장은 상반기보다 하반기 가격상승추세가 점차 둔화될 것으로 판단되며, 수도권은 침체와 수요위축이 좀 더 진행돼 특히 미분양과 입주량이 집중되는 수도권 서부지역의 위축이 예상된다”고 말했다. 다만 그는 “도시형생활주택과 오피스텔의 소액투자수요, 중소형 주택, 분양시장의 상대적 강세는 유지될 것”이라고 전망했다.

올해 12월에 대선이 예정돼 있는 만큼, 적어도 내년 상반기 전까지는 현재의 관망세가 지속될 것이란 의견도 제기됐다.

박상언 대표는 “대선이 끝나고 유럽발 금융위기가 점차 진정되는 내년 상반기나 가야 부동산 시장 회복세가 가시화 될것으로 본다”고 말했다.

함영진 실장은 “대선 등 다양한 요인으로 시장방향성이 달라질 수도 있기 때문에, 국내외 경기흐름의 회복여부까지 잘 살펴보고 상품에 따라 신중히 접근할 필요가 있다”고 조언했다.