코스피는 흔들리고 집값은 버텼다…코로나 19가 남긴 투자 공식 [유동성의 종착역 ②]

코로나 유동성에 증시·주택시장 동반 급등
코스피 급등락 반복ㆍ서울 집값은 낙폭 제한
공급 감소 겹치며 증시 자금 부동산 이동 관측

주식시장이 급등세를 타면 그 수익이 부동산 시장으로 유입되는 현상은 불과 몇 년 전에도 나타났다. 증시는 급등과 급락을 오가며 높은 변동성을 보인 반면 서울 아파트값은 상대적으로 낙폭이 제한되는 강점을 드러내기 때문이다. 이런 모습은 코로나 19 전후 코스피지수와 서울 아파트값 흐름으로 확인된다.

15일 금융투자업계와 부동산업계에 따르면 코로나 19 확산 이후 시중에 대규모 유동성이 공급되면서 2020~2021년 주식과 부동산 시장으로 자금이 대거 유입됐다. 당시 자금은 증시로 먼저 몰린 뒤 부동산 시장으로 확산하는 흐름을 보였다.

코스피는 코로나 19 확산 직전인 2019년 연간 기준 7.67% 상승한 데 이어 2020년에는 30.75% 급등했다. 2021년에도 상승세는 이어졌지만 상승률은 3.63%로 크게 둔화됐다.

같은 기간 서울 집값도 가파르게 뛰었다. KB부동산에 따르면 서울 아파트 매매가격지수는 2019년 12월 전년 동월 대비 2.89% 상승했고 2020년에는 13.06% 뛰었다. 증시가 한풀 꺾인 2021년에도 16.4%까지 오르며 정점을 찍었다.

코로나 19 이후 약 2년간 이어진 자산시장 호황은 2022년 들어 동시에 꺾였다. 글로벌 긴축 기조가 본격화되고 러시아·우크라이나 전쟁 여파로 인플레이션이 심화하면서 투자심리가 위축된 영향이다.

다만 조정 국면에서 주식과 부동산의 움직임은 크게 달랐다. 2022년 서울 아파트 매매가격지수는 전년 말 대비 2.96% 하락하는 데 그쳤지만 코스피는 같은 기간 24.89% 급락했다.

이후에도 차이는 이어졌다. 서울 아파트 매매가격은 2023년 6.28% 하락하며 조정폭이 확대됐지만 2024년에는 2.84% 상승하며 반등했다. 반면 코스피는 2023년 반도체 업황 회복 기대와 금리 인하 전망 등에 힘입어 18.73% 상승했지만 이듬해 다시 9.63% 하락하며 큰 폭의 등락을 반복했다.

결국 코로나 19 이후 서울 아파트 가격은 상승기에는 두 자릿수 오름세를 기록하면서도 하락기에는 상대적으로 제한적인 조정에 그쳤다. 반면 코스피는 상승과 하락 폭 모두 훨씬 크게 나타나며 높은 변동성을 보였다. 특히 하락 국면에서는 부동산이 주식보다 상대적으로 손실 방어력이 높았다는 평가가 나온다.

이 때문에 투자자들 사이에서는 주식을 수익 창출과 실현의 수단으로, 부동산은 실거주와 자산 보존 기능을 겸한 장기 보유 자산으로 인식하는 경향이 강하다는 분석이 나온다. 주식시장에서의 수익이 부동산으로 흘러올 수 있다는 전망의 배경이다.

특히 최근에는 서울 주택 공급 부족 우려까지 더해진 만큼 유동성이 다시 부동산 시장으로 유입될 가능성이 크다는 관측이 나온다. 주택 수요가 집중되는 서울과 수도권의 신규 공급이 크게 줄어들면 가격 상승 기대는 커질 수밖에 없다는 점에서다. 부동산114에 따르면 서울 아파트 입주물량은 작년 3만2370가구에서 올해 1만8880가구로 1만3490가구(41.7%) 감소할 전망이다. 향후 공급 부족은 장기화할 이어질 수 있다. 올해 들어 4월까지 누적 서울 주택 인허가는 1만2760가구로, 작년 같은 기간 1만 6787가구보다 24% 줄었다. 이 기간 착공도 7023가구에 불과해 전년 동기 8357가구 대비 16% 감소했다. 일반적으로 인허가 감소는 3~5년 뒤, 착공 감소는 2~3년 뒤 입주 물량 축소로 이어진다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "자산이 늘어나면 자연스럽게 주거 안정에 대한 수요도 커지기 때문에 주식 투자로 수익을 거둔 이후 최종적으로 주택 매입을 고려하는 경우가 적지 않다"며 "서울 주택시장은 공급 감소와 가격 상승 기대가 맞물려 있는 상황인 만큼 증시에서 형성된 여유자금이 부동산 시장으로 이동하는 현상은 충분히 나타날 수 있다"고 말했다.