토허구역 ‘세 낀 집’ 실거주 의무 유예 확대…비거주 1주택도 포함

▲서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 서울의 아파트 전경. (김예연 인턴기자 kimye@)

토지거래허가구역 내 세입자가 있는 주택을 매수할 경우 매수자의 실거주 의무 유예 대상이 확대된다. 기존 일부 다주택자 매물에만 적용됐던 예외를 비거주 1주택을 포함한 임대 중 주택 전체로 넓혀 매도자 간 형평성을 맞추고 매물 잠김을 완화하겠다는 취지다.

국토교통부는 토지거래허가구역 내에서 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택을 거래할 경우 임대차계약 종료일까지 매수자의 입주를 유예하는 대상을 ‘세입자 있는 주택 전체’로 확대한다고 12일 밝혔다.

현행 제도상 토지거래허가구역에서 주택을 매수하면 허가 이후 4개월 안에 입주해 2년간 실거주해야 한다. 다만 정부는 앞서 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료와 다주택자 주택담보대출 만기 연장 제한에 따른 보완 조치로 일부 다주택자가 매도한 임대 중 주택에 한해 실거주 의무 유예를 적용해 왔다.

국토부는 실거주 유예가 일부 다주택자 매물에만 적용되면서 형평성 문제가 발생했다고 설명했다. 이에 따라 비거주 1주택자가 보유한 임대 중 주택까지 유예 대상을 넓히기로 했다. 관련 내용을 담은 부동산거래신고법 시행령 개정안은 13일부터 입법 예고된다.

이번 조치에 따라 발표일인 12일 현재 임대 중인 주택이라면 모두 실거주 유예를 받을 수 있다. 다만 연말까지 관할 관청에 토지거래허가를 신청해 허가를 받아야 하며 허가 이후 4개월 안에 주택을 취득해야 한다.

매수자 요건은 발표일부터 계속 무주택을 유지한 사람으로 제한된다. 국토부는 갈아타기 목적의 실거주 유예를 막고 무주택 실수요자의 기회를 넓히기 위한 조치라고 설명했다.

실거주 유예 기간은 발표일 현재 체결된 임대차계약상의 최초 계약 종료일까지다. 다만 늦어도 2028년 5월 11일까지는 실거주를 위해 입주해야 한다. 유예를 받더라도 임차 기간 종료일에 맞춰 입주해 2년간 실거주해야 하는 의무는 유지된다.

국토부는 이번 조치가 새 갭투자를 허용하는 것은 아니라고 강조했다. 발표일 현재 임대 중인 주택에 대해서만 적용되는 만큼 신규 임대차를 끼고 매수하는 방식의 갭투자는 허용되지 않는다는 설명이다.

토지거래허가 대상 주택 매입 시 매수자에게 실거주 의무가 발생하는 점을 고려해 앞으로 해당 주택 매입을 위한 주택담보대출 실행 시에는 전입신고 의무를 적용하지 않기로 했다.

최근 서울 아파트 매매거래량은 1월 5900건, 2월 5600건, 3월 6400건으로 5년 평균(4100건)을 웃돌고 있다. 다주택자가 매도한 서울 아파트를 무주택자가 매수한 비율도 지난해 평균 56%에서 올해 3월 73%로 높아졌다.

김윤덕 국토교통부 장관은 “이번 실거주 유예 확대는 갭투자 불허 원칙을 유지하면서 시행되는 것”이라며 “매도자 간 형평성 문제가 해소되는 것은 물론 세입자가 있어 매도를 고민하던 매도자들도 보다 적극적으로 매도에 나설 수 있을 것으로 기대된다”고 말했다. 이어 “정부는 투기 수요는 차단하고 실수요 거래 중심으로 주택시장을 개선하는 한편 서울·수도권 주택공급 확대도 차질 없이 이행하겠다”고 덧붙였다.