“다주택자 죄인 아냐…퇴로부터 열어줘야” [고위공직 다주택자 시험대③]

보유·양도세 죄면 매물 잠김 우려
토허제 완화·양도세 인하조치 필요
집값 기준 다주택규제 제안도 내놔

▲서울 남산에서 바라본 시내 아파트 모습 (연합뉴스)

전문가들은 최근 이재명 대통령이 ‘다주택 정리’ 메시지를 연일 내고 있는 상황에서 ‘말의 정치’가 잦아질수록 예측 가능성이 흔들리고 거래 위축을 키울 수 있다고 경고한다. 또 다주택자를 ‘죄인’ 취급하는 대신 매물이 실제로 거래될 수 있는 출구부터 열어주는 등 규제 완화가 필요하다고 제언한다.

8일 부동산 전문가들은 대통령이 직접 나서서 '말'로써 다주택자를 압박하는 상황은 바람직하지 않다고 입을 모았다.

최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “여러 주택을 갖고 있는 사람에 대해 어느 정도는 용인해줘야 하는 수준이 있는데 지금은 다주택 문제에 집값 상승에 대한 ‘증오의 프레임’을 씌우는 측면이 있다”며 “강력한 메시지 자체는 가능하지만, 최고 집권자의 입이나 글로 계속 나오는 건 공포감을 줄 수 있고 정책은 문서와 법률로 하는 것이 원칙이라는 점에서 형식상 바람직하지 못하다”고 했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 “정책당국자 발언은 단어 하나가 시장에 영향을 미친다”며 “직접 발언과 간접 의견 표출을 적절히 섞는 게 필요하다”고 말했다.

전문가들은 현재의 다주택 관련 규제 방향이 바뀔 필요가 있다고 지적했다. 정부가 다주택자들의 보유 부담을 올려 매각 유인을 키우더라도 양도 비용까지 함께 조이면 매물이 시장에서 잠길 수밖에 없다는 것이다.

최 교수는 “보유세를 강화하면 양도세는 물꼬를 터줘야 매물이 움직인다”며 “토지거래허가구역 같은 규제 완화가 필요하고, 더 나아가 현재의 양도세를 더 낮춰주는 등 전향적 조정이 필요하다”고 말했다.

다주택 규제의 잣대를 ‘주택 수’에서 ‘주택가액’으로 바꾸는 것에 대한 제안도 나온다. 가액 기준 규제는 집이 몇 채인지가 아닌 집값의 총합으로 규제 대상을 정하는 방식인데, 이렇게 규제 기준을 바꾸면 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림을 완화하고, 실질적인 자산 규모에 맞춘 과세·규제가 가능하다는 의미에서다. 주택 수 기준은 행정적으로 단순하지만 지방의 저가 주택을 여러 채 보유한 경우와 서울 핵심지 고가 1주택 보유자를 동일 선상에서 규제해 형평성 논란이 반복돼 왔다.

이 연구위원은 “주택가액을 기준으로 하는 게 주택 수 기준보다 합리적일 것”이라면서도 “주택가액 합산 총액이 그렇게 높지 않을 것이기 때문에 서울 핵심지 등 주요 지역이 아닌 곳에서 더 의미를 가질 수 있을 것”이라고 말했다. 가령 주택가액 기준을 15억원이라고 잡는다면, KB부동산 기준 서울 아파트 평균 값이 이미 15억원을 넘어선 만큼 수요자 입장에서 비서울 지역에서 여러 채를 가질 때 주택가액 기준 규제가 실효성이 있을 거란 뜻이다. 이 연구위원은 이어 “일단 기준 금액을 정한 뒤에는 향후 물가 상승 등을 반영해 조정도 이뤄져야 한다”고 덧붙였다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “실거주 1주택에 대한 부담을 무제한 높이기는 어려울 것”이라며 신중한 입장을 보였다. 이어 “현행 제도에서 1주택자 장기보유특별공제 혜택이 큰 만큼 ‘거주’가 아닌 단순 보유 주택에 적용되는 공제 폭을 조정하는 방식으로 ‘똘똘한 한 채’에 대한 과도한 세제 혜택을 손질하는 방안이 거론된다”고 말했다.

일부 우려하는 목소리도 있다. 익명을 요구한 부동산 전문가는 “가액 기준으로 바꾸면 강남 거주자는 상당 수가 규제 대상이 되는 구조가 될 수 있어 적절하지 않다”고 말했다.