서울시, 도시정비형 재개발 대상 확대…“높이·용적률 완화로 주거·상업 복합도시 조성”

정비가능구역 창동·상계·강남·잠실까지 신규 포함

▲도시정비형 재개발사업 대상 지역에 창동, 상계, 강남, 잠실 등이 추가되면서 확대된다. (서울시)

서울시가 노후화된 도심 기능을 회복하고 주택공급을 늘리기 위해 도시정비형 재개발사업 대상 지역을 확대한다. 건축 높이·용적률·비주거 비율 등 주요 규제를 대폭 완화한다. 시는 이를 통해 민간 개발을 활성화해 고밀복합도시를 조성하고 녹색도시 구현에 속도를 낸다는 계획이다.

서울시는 17일 열린 제15차 도시계획위원회에서 '2030 도시·주거환경정비기본계획(도시정비형 재개발사업부문)' 변경안을 수정가결했다고 18일 밝혔다.

이는 지난달 발표한 '규제철폐 139호(도시정비형 재개발사업 대상 확대 및 높이 규제 철폐)'를 법적으로 실행하기 위한 핵심 절차다. 변경안은 주민 재공람을 거쳐 10월 중 고시될 예정이다.

이번 조치를 통해 도시정비형 재개발사업 대상 지역은 동북권의 창동·상계, 동남권의 강남·잠실까지 확대된다. 시는 창동·상계 일대는 서울아레나 등 문화·창업 거점과 연계한 개발을 촉진하고 강남·잠실 일대는 글로벌 기업 유치를 통한 도시 경쟁력 강화 효과를 기대하고 있다.

이와 함께 정비 활성화를 위해 최소 필지, 저밀 이용, 신축 비율 기준을 삭제하고 법정 노후도 요건만 충족하면 정비구역으로 지정할 수 있도록 했다. 사업 추진 시에는 주변 현황과 계획을 아우르는 통합 마스터플랜을 수립해 연계성을 확보하도록 했다.

또 기준높이는 완화하고 최고 높이 규제는 철폐된다. 그간 도심부 사업임에도 불구하고 낮은 높이 규제로 지상부 공간 확보와 경관 창출에 한계가 있었다. 시는 이를 개선하기 위해 도심부 외 지역의 기준 높이를 완화하고 최고 높이 규제를 전면 삭제했다.

영등포 도심은 기준 높이를 없애 여의도 도심과 연계한 신성장 거점으로 육성한다. 광역중심 및 마포공덕 지역은 150m, 기타 지역은 130m의 기준 높이를 일괄 적용해 다양한 건축 디자인을 유도하고 지상부 오픈스페이스를 확보할 계획이다.

▲허용용적률 인센티브 변경 내용 (서울시)

용적률 체계도 합리적으로 개편된다. 일반상업지역과 준주거지역 허용 용적률을 지구단위계획 수준인 조례 용적률의 1.1배로 상향해 일반상업지역은 공공기여 부담 없이도 용적률이 최대 80% 개선된다. 준공업지역은 지난해 제도 개선사항을 반영해 사업성을 강화했다.

또한 개방형 녹지 조성 시 용적률 인센티브는 최대 150%까지, 산후조리원·예식장 등 저출산·고령화 대책시설 도입 시에는 최대 200%까지 인센티브를 부여한다. 정비사업 내 주거·산업 세입자 대책 수립 시에도 최대 200%까지 인센티브를 신설했다. 이외에도 시민 체감도가 높은 전신주 지중화 등 보행환경 개선 항목도 인센티브를 50%에서 100%로 상향했다.

상업지역 내 비주거비율은 기존 20%에서 10%로 낮춘다. 그동안 지역별로 차등 적용했던 기준도 일괄적으로 10%를 적용해 주거 공급을 촉진하고 주거·상업 복합개발을 유도한다. 이는 지난 5월 규제철폐 1호로 발표된 상업지역 규제 완화를 반영한 조치다.

고령사회 진입에 맞춰 시니어주택 공급을 위한 인센티브도 강화된다. 노인주거복지시설과 고령자용 공공지원 민간임대주택을 지상 연면적의 20% 이상 도입할 경우 최대 200% 용적률과 30m 높이 완화 혜택을 부여한다.

아울러 관광 인프라 확충을 위해 도심부에서 3성급 이상 호텔 건축 시 허용용적률 인센티브를 100%까지 부여하고 있는데, 이번 규제 완화로 이를 도심부 이외 지역까지 인센티브 부여 기준을 확대한다.

조남준 서울시 도시공간본부장은 “규제철폐안의 실행을 위한 법정절차를 신속하게 마무리해 시민들을 위한 체감도 높은 개선방안을 마련했으며, 시민과 공공이 함께 신도시공간을 조성함으로써 서울시의 글로벌 도시경쟁력 강화를 실현하고자 한다”고 말했다.