"토지 투자 초보자 이것 만은.."

'발품'과 '정보' 파악 기본 실수요자 입장에 서라

#전문

최근 부동산 시장이 인기지역 분양시장을 중심으로 피어나기 시작하면서 토지 투자에 새롭게 관심을 갖는 사람들이 시나브로 늘고 있다. 토지는 부동산 상품에서도 '최고수'가 참여하는 종목이라는 인식으로 많은 부동산 투자자들이 여전히 거리감을 갖고 있지만 최근 들어 토지 투자 세미나와 토지 관련 강의실에는 많은 사람들이 북적댄다.

#본문

토지 시장 전문가들은 "앞으로 부동산시장에서 가장 유망한 것은 그래도 토지"라고 입을 모은다. 토지 전문가들이 "토지에 투자하라"라고 말을 꺼내는 것은 당연한 PR활동이라 굳이 참조할 필요는 없다. 하지만 토지 시장이 뜨는 이유는 생각하면 토지시장이 각광을 받는 이유는 쉽게 알 수 있다.

그동안 부동산시장의 중심을 이끈 것은 단연 주택이다. 그리고 주택시장이 과열된 이유는 바로 주택 공급 부족이 주요 재료가 됐다. IMF 이후 건설사들의 부도와 위기에 따라 2~3년간 주택 공급이 거의 없었고, 이는 IMF이후 경기가 회복되면서 집구입 열기가 부활하게 된 것이다.

지금의 시장 불황은 정부의 규제와 전반적인 경기침체가 '한 몫'을 하고 있지만 주역은 결국 주택공급 과잉이다. 주택이 공급과잉 소리를 듣다보니, 상가나 오피스 등 다른 부동산 상품도 이러한 문제점을 벗을 수 없다. 그러나 오로지 공급 과잉에서 자유로운 토지 만은 여전한 매력을 풍기고 있는 것이다.

그러나 무턱대고 토지 시장에 접근해서는 안된다. 주택시장과는 또 다르게 각종 규제와 법에 제한을 받는 경우가 많고 개발 가능성이 없는 땅일 경우도 있기 때문이다.

◆ 토지 투자의 기본은 '현장감' 발품팔고 공부해야

모아놓은 돈으로 땅을 사볼까 생각했다면 무턱대고 좋은 땅이라는 소개를 받거나 아는 사람 말을 듣고 투자에 나서는 경우가 많다.

그러나 이같은 접근방식은 피해야한다. 의외로 토지 시장에 대해 지인의 소개를 받거나 일부 기획부동산 등에서 얻은 정보로 땅을 샀다가 피해를 보는 경우가 많기 때문이다. 누구나 정말 좋은 땅 정보를 여기저기 흘리지 않는다는 것을 명심해야한다.

전문가들은 피해를 입지 않으려면 해당 지역 공인중개사사무소에 가서 직접 그 물건에 대해 물어보고 현장 답사를 해보면 정확하게 파악할 수 있다고 조언한다.

토지이용계획확인서를 보고 용도지역, 용도지구, 용도구역 등을 살피는 것도 필수다. 계획관리지역, 자연녹지지역, 준보전산지, 농림지역 등이면 개발이 쉽고 투자가치가 높다고 보면 된다. 군사시설보호구역, 상수원 보호구역, 문화재 보호구역, 공원구역, 보전산지 등은 서류상 확인보다는 현장 방문으로 확인해야한다.

또 여러명이 공동으로 투자하는 경우는 피하는 게 좋다. 나중에 땅을 팔 때 문제가 생길 수가 있다. 물론 친인척간 한 두명 정도 힘을 합하는 경우는 예외일 수 있다.

금액대로는 최소한 1억~2억원을 가지고 있어야 토지 시장에 접근이 가능하다. 하지만 이 금액도 토지시장에서는 소액투자에 해당하기 때문에 경공매로 토지를 살펴보는 것도 한 방법이다. 그만큼 소액투자로 좋은 물건을 고르기 어렵다는 게 전문가들의 말이다. 싼 값에 좋은 땅을 판다고 하면 대부분 사기일 경우가 많다.

전문가들이 토지 투자에 대해 너도나도 한목소리로 말하는 것이 바로 “공부해야한다”는 것과 “발품을 팔고 땅을 가꾸라”는 얘기다.

경공매처럼 토지도 학습형 투자처에 가깝다. 각종 규제와 법들을 챙겨야하고 다소 어렵게 느껴지는 전문용어들을 익숙하게 만들어야한다.

한 시장 전문가는 "토지 투자가 어렵게 느껴지는 이유는 다소 거리감이 있게 느껴지는 어려운 용어들이 많기 때문"이라고 지적하면서 "우선 초보자들이 토지시장에 접근하기 위해서는 용어에 익숙해 질 필요하가 있다"고 말했다.

또 시중에 파는 지도 책자를 보면 토지가 용도별로 구분이 돼 있기 때문에 개발이 가능한 땅이 어떤 땅인지 종류별로 공부하는 것도 기본적으로 땅을 보는 눈을 키우는 법이다.

또 다른 시장 전문가는 토지에 대한속성을 숙지해야한다고 조언했다. 개발정보를 꾸준히 체크하고 예측하는 눈을 길러야한다는 게 그의 이야기다.

그는 "토지는 늘어나지 않는 부증성이 있고 쓸만한 땅은 규제로 막아놓고 가격이 올라가지 않게 막는다는 것을 미리 알아야한다"며 "땅에 접근하려면 그 지역 정보를 잘 알고 지적도와 토지대장을 보고 도로, 규제 등 여러 가지 사항을 체크해야할 것"이라고 말했다.

◆ 땅도 실수요자 중심

그간 토지시장의 회전주기는 10년이란 게 정설이었다. 토지는 시세가 형성되기 어렵고, 규모도 너무 크고, 또 매수자를 구하기 어려운 만큼 매도자도 특별한 '사고'가 없다면 팔려고 하지 않기 때문에 거래가 잘 이뤄지지 않는다는 특징을 갖고 있다.

이 때문에 토지는 '묻어두기 투자'가 가능했다. 하지만 이제부턴 이 같은 '묻어두기 투자'는 전략을 수정해야할 필요가 있다.

부재지주일 경우 비사업용토지에 대한 양도소득세 60% 중과세가 적용되기 때문에 양도차익의 60%를 양도소득세로 지급하고 남는 금액이 수익이 되는 셈이다. 이같은 이유로 이제 토지 시장 접근은 실거주자면서 토지 이용의 명확한 이유가 있을 경우 혜택을 볼 수 있다.

이런 이유로 “토지 시장이 죽었다”면서 세금내고 나면 메리트가 없다고 말하는 사람도 많다. 그러나 세금이 토지투자 시장을 위축시킨다면 토지시장은 아예 존재조차 어려웠을 것이란 게 전문가들의 이야기다. 전문가 중에는 “세금을 내고 나서 남는 금액이 있다면 분명 투자로 수익을 낸 것”이라며 마인드에 따라 얼마든지 투자 결과가 달라질 것이라고 말했다.

전문가들은 정부가 부동산 시장 활성화보다는 가격 하향 안정세를 위해 정책을 펼치고 있고 토지도 마찬가지라면서 땅을 살 때도 팔 때도 세금을 줄일 수 있는 땅을 사는 것이 중요하다고 말했다. 충분한 여유자금으로 투자하고 실수요, 장기적 접근을 해야한다.

또 이런 사고를 토대로 '실수요'적 관점을 가질 필요가 있다. 실수요적 관점이라는 의미가 실제로 그 땅을 이용하는 경우를 말하는게 아니다. 바로 주택시장에서 실수요자들이 선호하는 요건을 갖춘 땅을 말하는 것이다. 아울러 땅에 '개발'이라는 날개를 달아 파는 것도 수익률을 높일 수 있는 방법이다.

한 시장 전문가는 "1억원짜리 토지를 10억원에 판다고 해도 세후수익으로 따지면 원가를 제외한 2억6000여만원에 수익이 머물고 말겠지만 이 토지에 다세대를 신축해 10세대에 각각 2억원씩 분양한다면 총 수익은 20억원이 될 것"이라고 말했다.

또 다른 시장 전문가도 "고객 중에서도 3년 이상 투자한 사람은 2~3배 이상 수익을 냈다"면서 "대운하, 새만금, 평택, 당진, 기업도시, 혁신도시, 행복도시, 국제과학 비즈니스 벨트, 제 2외곽 순환도로, 영동고속도로, 서해안 고속도로, 대전-당진간 고속도로 등 개발계획과 착공, 완공 등 개발 사항이 있는 곳을 눈 여겨 볼 만 할 것"이라고 말했다.