강북은 '분양 본격화' 강남은 '신중'…분양가 상한제 개편안 반응 엇갈렸다

입력 2022-07-03 15:35

▲서울 강동구 '둔촌주공' 재건축 단지 (조현욱 기자 gusdnr8863@)
▲서울 강동구 '둔촌주공' 재건축 단지 (조현욱 기자 gusdnr8863@)

정부가 ‘분양가 상한제 개선안’을 내놓으면서 아파트 분양가 인상에 대한 불확실성은 제거됐지만, 일반분양을 앞둔 서울 강남과 비강남권 정비사업 조합들의 반응은 엇갈리고 있다. 개선안에 따른 분양가 인상 폭이 만족스럽지 못하기 때문이다.

서울 강북과 경기 광명 등 비(非)강남에서는 그동안 중단됐던 일반분양이 하반기부터 재개될 것으로 보인다. 반면, 강남에서는 분양가 인상률이 높지 않은 만큼 여전히 신중한 모습이다. 일부 단지는 후분양을 택하는 곳도 나올 전망이다.

정부는 지난달 21일 발표한 ‘분양가 제도 운영 합리화 방안’에서 이주비 금융비용, 명도 소송비, 영업손실 보상비 등 정비사업 필수비용을 분양가에 반영하기로 했다.

정부가 예상한 분양가 인상률은 대략 1.5∼4%(기본형 건축비 인상률 포함) 수준이다. 재개발은 조합원 이주비 외에 영업손실비와 세입자 주거 이전비 등이 추가로 분양가에 반영되는 만큼, 재건축보다 인상 폭이 클 것으로 보인다.

분양가 상한제 개편안이 발표되면서 강북 재개발과 광명 재건축·재개발 단지는 하반기부터 분양에 들어갈 예정이다.

서울 동대문구 ‘이문3구역‧휘경3구역’ 재개발 사업은 분양가 산정 절차에 착수했다. 재건축 사업인 경기 광명시 ‘철산 주공 8·9단지’도 하반기 분양에 나선다는 계획이다.

한 대형 건설사 관계자는 “업계는 애초 분양가 인상 폭이 10%는 될 것으로 기대했으나 그에 훨씬 못 미치는 수준”이라면서도 “인상 폭은 작지만, 개편안이 확정돼 불확실성이 사라진 만큼 분양이 임박한 정비사업 단지는 분양을 재개할 것”이라고 말했다.

이에 비해, 분양가 인상률이 낮다고 판단한 강남권 재건축 단지들은 미지근한 반응이다.

강남에서 분양된 일반분양 아파트 분양가 중 최고가는 지난해 분양한 서초구 반포동 ‘원베일리’로 3.3㎡당 5280만 원 수준이다. 분양가 상한제 개편 등으로 평균 3%가 오른다고 가정하면 3.3㎡당 분양가는 5438만 원이다.

서초구 반포동 ‘아크로리버파크’ 등 주변 아파트 시세가 3.3㎡당 1억 원을 넘는 가운데, 여전히 ‘반값 아파트’인 셈이다.

‘신반포 15차 재건축 조합’은 선분양과 후분양 사이에서 고민하고 있다.

시공사 관계자는 “토지비가 분양가의 70% 이상을 차지하는 강남권 재건축 단지는 이번 상한제 개편에 따른 인상률은 미미하며, 결국 땅값에 달렸다”며 “분양가 심사를 타진해보고 분양가가 기대 이하이면 후분양을 택할 가능성도 크다”고 말했다.

송파구 신천동 ‘진주아파트’는 유물 발굴 조사가 마무리됨에 따라 하반기 중 일반분양 준비에 착수할 예정이지만, 일단 분양가 심사 결과를 지켜본다는 입장이다.

일반분양이 5000가구에 달하는 강동구 ‘둔촌주공’은 조합과 시공사 간의 갈등으로 연내 분양은 사실상 물 건너간 상태다. 서초구 ‘반포 3주구’는 일반분양가를 높게 받기 위해 후분양을 택했다.

재건축 사업 초기 단계인 단지들은 앞으로 재건축이 원활하게 진행되기 위해서 재건축 초과이익환수제가 해결돼야 한다고 주장한다. 국토부는 하반기 재건축 부담금을 완화하는 내용의 ‘재건축 초과이익환수법’ 개정에 나선다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “강남 재건축 단지의 근본적인 고민은 일반분양가보다는 재초환 부담금”이라며 “인당 최소 수억 원에 달하는 부담금을 획기적으로 낮춰주지 않는 한 재건축 사업 추진은 쉽지 않을 것”이라고 말했다.

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