"문래·성수동 개발" 술렁… 들썩이는 준공업지역 부동산

서울 시내 준공업지역 부동산 시장이 들썩인다. 정부가 추진하는 순환정비 사업이 개발 마중물 역할을 할 것이라는 기대에서다.

국토부ㆍ서울시, 순환정비사업 추진
3월께 시범사업지 3~4곳 선정 계획
변창흠 "준공업지역 주택 충분히 공급할 수 있어"

국토교통부와 서울시는 지난 7일 준공업지역 순환정비사업 공모를 시작했다. 준공업지역에 있는 노후 공장이 이전한 땅은 주거 기능과 산업 기능을 함께 갖춘 복합시설로 개발하는 사업이다. 2023년까지 7000가구 규모 주거를 확충하는 게 목표다.

시범사업지엔 산업부지 확보 의무를 완화하고 융자도 지원해준다. 국토부 등은 다음 달까지 서울 준공업지역에 3000㎡ 이상 공장용지를 가진 토지주에게 공모를 받아 3월 중 시범사업지 3~4곳을 선정하기로 했다.

서울 시내 준공업지역은 약 1998만 ㎡에 이른다. 주로 영등포구(502만 ㎡)나 구로구(428만 ㎡), 금천구(412만 ㎡), 강서구(292만 ㎡) 등 서울 서남권이나 성동구 성수동(205만 ㎡) 등에 몰려 있다. 산업화 시대에 조성된 서울 시내 준공업지역은 주거지역보다 용적률ㆍ건폐율 규제가 느슨하고 도심 접근성도 좋지만 다른 지역보다 개발 속도가 더뎠다. 건물 용도 제한이 엄격하게 적용되면서 다른 용도로 짓는 게 쉽지 않아서다.

이 때문에 부동산시장에선 규제만 완화되면 준공업지역 개발은 시간 문제라고 봤다. 국토부가 추진하는 준공업지역 순환정비사업은 이런 기대를 충족시켜 줄 신호탄이 될 수 있다. 변창흠 국토부 장관은 취임 전부터 "서울시 준공업지역은 분당신도시와 비슷한 20㎢ 규모로, 4차 산업으로의 전환에 맞춰 혁신공간과 함께 주택도 충분히 공급할 수 있다"며 강한 개발 의지를 드러내 왔다.

문래동 기계상 3.3㎡당 1.2억 원에 팔려

요즘 준공업지역 부동산 시장이 크게 들썩이고 있다. 순환정비 사업지가 아니더라도 개발 기대감 때문이다. 서울의 다른 지역보다 부동산 가치가 저평가된 만큼 '가격 따라잡기' 현상이 본격화할 수 있다는 바람도 있다. 지난해 서울 준공업지역에서 매매된 비주거(상업용ㆍ업무용) 건물의 평균 매매가격은 3.3㎡당 1759만 원이었다. 아직 서울 평균 거래가격(2586만 원)보다 저렴하다.

일부 지역에선 몸값이 3.3㎡당 1억 원을 넘어선 비주거용 건물도 나오고 있다. 지난해 11월 성동구 성수동1가에선 60년 된 연면적 56㎡ㆍ대지면적 74㎡짜리 상가 건물이 23억 원에 팔렸다. 3.3㎡당 가격이 1억3500만 원이 넘는다. 영등포구 문래동4가에서도 연면적 47㎡ㆍ대지면적 149㎡ 넓이의 기계상 건물이 3.3㎡당 1억2500만 원이 넘는 17억9500만 원에 거래됐다.

▲서울 성동구 성수동 일대 준공업 지역. (박종화 기자. pbell@)

가격 상승세가 가파르다 보니 일선 공인중개업소에선 자산가들에게 주거지역보다 준공업지역 투자를 권하기도 한다. 성수동 S공인중개업소 관계자는 "돈만 있으면 주거지역보다 준공업지역에 투자하는 게 낫다"며 "이 동네 같은 경우 준공업지역 집값이 이웃 재개발 구역(성수전략정비구역)이나 노후 아파트보다 비싸다. 용적률부터 차이가 나는 데 당연하지 않느냐"고 말했다. 그는 "입지에 따라 다르겠지만 준공업지역 내 단독주택 중엔 시세가 3.3㎡당 7000만 원 선에 형성된 곳도 있다"고 전했다. 성수동 '성수 롯데캐슬파크' 아파트는 현재 3.3㎡당 약 4000만~5000만 원에 거래되고 있다.

양도세 부담ㆍ정책 불확실성에 토지주 관망세

다만 준공업지역에 땅을 가진 토지주들은 아직 당장 개발이나 처분에 나서기보다는 정책 흐름을 관망하는 분위기다. 문래동 M공인 관계자는 "준공업지역 내 토지주들은 대부분 소규모 공장에 임대를 주면서 월세 수입을 얻는 사람들"이라며 "양도소득세율이 30%까지 나갈 텐데 아직 자리잡히지 않은 순환정비사업에 투자하기는 쉽지 않을 것”이라고 했다. 그러면서 "개발 정책이나 세금 정책이 바뀌지 않으면 지금처럼 노후 공장을 유지하거나 지식산업센터(옛 아파트형 공장)로 개발하는 사람이 많을 것"이라고 전망했다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수은 "준공업지역에 땅을 가진 사람은 가진 사람은 대부분 민간 토지주인 만큼 용적률 상향 등 인센티브를 통해 참여를 끌어내고 주거 편의 시설을 확충해야 한다"고 말했다.