매매가 상승에… ‘전세가율 하락=집값 하락’ 공식 깨지나

"전셋값보다 매매가격 상승률 커…전셋값 하락 우려 없어"

▲전국 아파트 전세가율 및 아마트 매매가격 지수 비교 (표=부동산114·KB부동산)

아파트 매매값 상승세가 전셋값 상승세를 앞지르면서 ‘전세가율 하락=집값 하락’ 공식을 흔들고 있다.

전세가율은 집값을 전망할 때 대표적으로 쓰이는 지표로 매매가격 대비 전셋값의 비율을 뜻한다. 집값은 보합세를 유지하지만 전셋값이 오르기 시작하면 그만큼 수요가 증가함을 의미한다. 일종의 선행지표로 해석할 수 있는 셈이다. 반대로 전세가율이 낮아지면 집값 하락 신호로 본다. 전셋값이 떨어지면 실수요자의 매매비용 부담이 더 늘어나 주택 구매에 나서는 비율이 줄어든다.

9일 부동산114 통계에 따르면 지난달 전국 아파트 전세가율은 60.54%로 올해 들어 계속 하락하고 있다. 다만, 서울 아파트 전세가율은 50.44%로 지난 3월 50.19%로 바닥을 찍은 후 두 달 연속 오름세다. 경기(65.72%)와 인천(70.35%), 부산(64.78%), 대구(70.56%)는 올해 들어서도 줄곧 내림세다.

최근 전세가율 하락은 매매가율 상승 때문이다. KB부동산 자료에 따르면 지난달 기준 주택 매매가격 상승률은 0.11%, 전셋값 상승률은 0.07%로 집계됐다. 지난 4월에도 매매가격 상승률(0.25%)이 전셋값 상승률(0.1%)를 앞질렀다.

코로나19 영향에도 서울 강남구와 마포구 주요 아파트 단지에서는 코로나19 이전 시세 회복에 이어 최고가 근접 거래도 속속 이뤄지고 있다. 대출 규제를 피할 수 있는 5억~6억 원대 아파트 단지도 가격 상승과 거래 증가를 동시에 보인다.

여기에 입주 1년 미만 아파트는 전세가율이 80%에 달할 정도로 전셋값 상승세가 가파르다. 직방 통계에 따르면 이달 현재 전국 신축 아파트의 분양가 대비 전세가율은 76.6%로 조사됐다. 서울은 86.3%에 달했고, 인천과 경기 역시 76.4%로 고공행진을 이어갔다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “전세가율 하락은 서울 전셋값보다 매매가격의 상승률이 더 높았기 때문”이라며 “내년 서울 아파트 입주 물량은 올해 4만 가구에서 2만 가구 수준으로 감소할 전망이라 전셋값 역시 떨어지지 않을 것”이라고 말했다.