[CEO칼럼] 공공과 민간 파트너쉽을 통한 도시개발은 예술이다

최민성(델코리얼티그룹 회장)

공공과 민간이 협업을 통해 부동산 개발사업을 하는 경우가 늘고 있다. 이를 공공과 민간의 파트너쉽(이하 PPP. Public/Private Partnerships) 사업이라 한다.

PPP는 지역경제 발전에 촉매 역할을 한다. 미국 워싱턴 DC는 공공이 원하는 제안요구인 RFP(Request For Proposals)를 규정하고 있다. 사전에 양측의 역할과 준수사항을 알 수 있어 시간이 단축된다. 도시부동산 연구단체인 ULI는 최근에 발표한 자료에서 PPP의 새로운 흐름과 사례를 정리하고 있다.

불균형 개선, 사회적 포용, 경제적 이동 등의 도시문제를 PPP가 어느 정도 해결할 수 있다. 다양성과 포용성을 담은 혁신적 해법은 지역에 필요한 결과를 낸다. 미국 정부는 전국 8700개 저소득층 지역에 민간자본으로 도시를 재생하는 기회 특구(Opportunity Zones) 사업을 하고 있다.

민간과 공공의 필요 용도가 융합하면서, 사람을 끌어들이는 북적대는 명소가 된다. 미국 캔자스시티는 민간사업에 공공요소(공연장)를 반영해 ‘캔자스시티 라이브(Kansas City Live)’라는 명소를 만들었다.

PPP의 다양한 개발 모델은 해당 지역주민들이 생활하고 일하고 살맛 나는 환경을 만든다. 특히 작은 동네일수록 지역에 적합한 모델을 채택해 지역만의 독창성을 갖추기도 한다.

또한 PPP 협상 내용과 자금 계획은 지역사회의 존경을 받아야 한다. 지역발전을 위한 촉매제와 축복이 담겨야 주민들의 전폭적 지원을 받을 수 있다. 미국 잭슨빌(Jacksonville)시는 시민들에게 Lot J 프로젝트 효과를 명확히 설명해 환영을 받고 있다. 미화 5억 달러가 소요되는 엔터테인 시설 개발사업에 재규어 회사 오너가 4.5억 달러를 투자하고 있다.

PPP 사업은 많은 시간이 소요되기에 민간회사도 탄력적이어야 한다. 금융도 실현될 때까지 많은 시간이 필요하다. 시간이 흐르면서 환경이 변하기에, 초기 계획의 탄력적 조정은 당연하다.

민간 개발회사가 원하는 것은 개발 가능한 토지다. 주차장, 철도 야적장, 공중권 등 용도전환이 가능하고 시장수요가 있으면 환영한다. LA 교통공사인 MTA는 민간과 철도차량 부지에 복합 개발을 PPP로 추진하고 있다. 뉴욕시 맨해튼 인근의 철도 야적장인 허드슨야드 개발도 마찬가지다.

모든 대도시의 공통적 숙원사업인 적절한 가격의 주택 공급을 PPP로 해결할 수 있다. 미국은 세액공제와 기회특구 제도를 주로 활용한다. 최근에는 언론과 정치인들이 주택위기를 많이 언급하면서, 용도 제한에 묶였던 토지가 고밀도 주택으로 개발되고 있다. 미니애폴리스는 공론화에 힘입어 저층형 일반주거지역을 고밀도 아파트 단지로 전환하고 있다.

한 지역에서 하는 경제발전 PPP 사업은 도시 내 다른 여러 공동체의 집단 응원이 필요하다. 그렇지 않으면 실패할 수 있다. 아마존은 원래 뉴욕시에 수만 개 일자리를 포함한 제2 캠퍼스를 제안했지만 결렬됐다. 해당 지역은 환영했지만, 다른 지역들은 민간기업 특혜라고 반대했다. 결국 아마존은 워싱턴 DC를 택했다.

PPP의 문제점도 있다. 수익지향의 민간과 민원을 의식하는 공공이 융합하기는 쉽지 않다. 진보주의와 반기업 정서가 높은 지역에서는 PPP 추진이 부담된다. 중간에서 협상 구조를 짜는 전문가도 부족하다. 필요 금융이 조달된다는 확신도 없다.

시사점을 정리하자. 중앙정부나 지자체나 해야 할 공공사업은 많다. 그러나 재정과 보유한 공공부지에 한계가 있다. 민간의 자금과 땅을 활용해야 한다. 물론 민간 개발사업에 인센티브인 용도전환, 용적률 상향, 세금 감면 등을 제공해야 한다. PPP는 민간과 공공이 절충하는 사업이다. 이를 민간 부동산의 인프라 역할이라 한다.