전세자금·신용대출 원리금, DSR에 분할 반영..실수요는 숨통

금융당국의 가계부채 종합대책 정책 방향이 증가세를 억누르는데 무게를 둔 것은 1400조 원이라는 절대적 규모와 부동산 가격 안정화라는 두 가지를 다잡기 위해서다. 문재인 정부는 출범 이후 다각도의 관계 부처 협업을 통해 부동산 가격 안정화를 추진하고 있다. 이 같은 상황에서 금융당국이 발표할 가계부채 종합대책은 그간의 기조를 벗어나지 않는 것이다.

특히 미래소득을 반영하는 신(新) 총부채상환비율(DTI)을 시행하면 지금보다 대출 증가 규모가 줄 전망이다. 차주별 상환능력의 객관 평가는 다른 말로는 지금까지 과한 대출을 받았던 계층을 규제하겠다는 뜻이다. 은행권 관계자는 “주택담보대출을 활용해 집을 추가로 사는 40대 이상 세대는 대출 규모가 주는 효과가 있다”고 말했다. 이미 일부 은행에서는 연령·직종별로 차등화해 대출 한도를 정하고 있다. 신 DTI가 내년부터 본격 시행되면 이 같은 분류가 더욱 세분화된다.

다만 금융당국은 대출 실수요에는 피해가 가지 않기 위해 여러 안을 두고 고민하고 있다. 그 중 하나가 전세자금·신용대출·마이너스통장과 같은 만기 일시상환 대출의 원리금(또는 한도액)을 총체적상환능력심사제(DSR) 때 분할 반영하는 방안이다.

시중 대형은행을 기준으로 마이너스통장이나 신용대출은 1년씩 만기가 연장돼 평균 4.5년 만에 상환되는 것으로 금융당국은 판단하고 있다. 이를 고려해 이들 대출 이용 첫해에는 원리금의 5분의1만 DSR에 반영한다. 예를 들어 1억 원 신용대출을 받은 해에는 원리금 중 2000만 원만 DSR에 반영하는 식이다. DSR는 차주의 모든 대출 원리금 상환액을 연간소득으로 나눈 수치다. 만기 1~2년 일시상환 대출의 원리금 전부와 이자액을 DSR에 포함하면 실수요 집단대출을 필요한 만큼 받지 못할 것이란 우려가 제기돼왔다.

금융당국 관계자는 “DSR 산정 때 마이너스통장이나 중도금대출의 원리금을 모두 포함하면 해당 수치가 갑자기 뛰는 우려에 대해서 알고 있다”며 “연차를 두고 원리금 반영 비율을 높이는 것을 고려하고 있다”고 말했다.

금융당국이 이번 가계부채 종합대책 때 모든 카드를 일시에 제시하지 않을 가능성은 있다. 부동산 금융규제는 6·19, 8·2 등 두 번의 걸쳐 발표됐다. 국토교통부는 8·2 대책의 여파를 지켜본 뒤 민간택지 분양가·전월세 상한제, 임대사업자 등록 의무화를 꺼낼 것으로 관측되고 있다. 금융당국 역시 가계부채 종합대책 발표 이후에 DSR의 한도를 추가로 낮추거나 대부업체 규제를 강화하는 대책에 나설 수 있다.

결국 문재인 정부가 종합부동산세와 같은 부동산 보유세를 강화할 것이란 전망도 나온다. 금융당국의 금융규제가 첫 번째, 부동산 거래규제가 두 번째 정책이라면 세금규제는 이에 대한 완결판으로 평가되기 때문이다.

전임 금융통화위원은 “현 정부는 부동산 가격이 과열로 보는데, 금융규제로 과열이 1년 안팎의 기간 동안 잡히지 않는다면 보유세 강화를 꺼내게 될 것”이라고 내다봤다.