규제지역 확대에 수도권 수요 재편⋯서울은 ‘상향 평준화’ [집땅지성]

수도권 규제지역 확대 이후에도 집값 상승 압력이 쉽게 꺾이기보다는 인접 지역과 중소형 주택으로 수요가 이동하는 풍선효과가 나타날 수 있다는 분석이 나왔다. 전셋값과 분양가가 동시에 오르는 상황에서 무주택 실수요자는 지역과 면적, 주택 유형을 현실적으로 조정해 내 집 마련 전략을 세워야 한다는 조언이다.

윤지해 부동산114 리서치랩장은 8일 공개된 유튜브 채널 이투데이TV ‘집땅지성’(연출 황이안)에 출연해 최근 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시가 규제지역으로 추가 지정된 데 대해 “규제를 하려면 진작 했어야 했다”며 “정부가 매우 조심스럽게 접근해 온 것으로 보인다”고 말했다.

윤 랩장은 “지난해 10·15 대책 이후 반년 이상 지켜보다가 추가 지정에 나선 것”이라며 “용인 수지 등 일부 지역은 올해 들어서만 10% 이상 오른 곳도 있다. 정부 입장에서는 새로 지정할 필요가 있었지만, 전면적으로 더 넓히기에는 부담이 있었을 것”이라고 분석했다.

이번 추가 지정 지역에 대해서는 “누가 봐도 규제될 만한 지역만 묶은 느낌”이라고 평가했다. 그는 “구리는 계속 지정 필요성이 거론됐고, 기흥은 반도체 호재를 감안한 움직임이 있었다”며 “동탄도 주간 상승률이 크게 뛰면서 규제 가능성이 높아진 지역이었다”고 설명했다.

다만 규제지역 지정 이후에도 가격이 쉽게 꺾이지 않는다면 해당 지역의 실수요가 상당히 견고하다는 의미로 볼 수 있다고 짚었다. 윤 랩장은 “규제지역으로 묶이면 대출, 세금, 자금조달계획서, 청약, 갭투자 차단 등이 패키지로 들어온다”며 “그럼에도 가격이 오른다면 실수요만으로도 움직이고 있다는 해석이 가능하다”고 말했다.

서울 시장에 대해서는 특정 고가 지역만 오르는 양극화보다 전반적인 상향 평준화 흐름에 가깝다고 진단했다. 그는 “서울은 강남만 오르는 구조가 아니라 이미 올라간 지역을 주변이 따라가며 갭을 메우는 흐름”이라며 “광진구, 동대문구 등 한강벨트 인접 지역도 지난 1년간 15~20% 오른 곳이 있다”고 짚었다.

윤 랩장은 “강남권 가격이 솟아오르면 자금이 주변 축으로 이동할 수밖에 없다”며 “동작구 흑석, 영등포구 여의도·노량진 일대처럼 과거에는 강남권으로 묶이지 않았던 지역도 가격 레벨이 크게 올라왔다”고 말했다.

규제지역 확대 이후 나타날 풍선효과에 대해서는 두 가지 경로를 제시했다. 첫 번째는 같은 지역 안에서 주택 유형과 면적을 바꾸는 방식이다. 윤 랩장은 “대단지 아파트를 보던 수요가 나홀로 아파트나 빌라로 이동하고, 전용 84㎡를 보던 수요가 59㎡나 48㎡로 내려가는 식의 변화가 먼저 나타난다”고 설명했다.

두 번째는 지역 이동이다. 그는 “안양 동안구는 규제지역이지만 옆의 만안구는 비규제지역이고, 마포는 규제지역이지만 고양시는 비규제지역”이라며 “인천도 전역이 비규제지역인 만큼 송도, 청라, 루원시티 같은 지역을 보는 수요가 생길 수 있다”고 말했다.

무주택 실수요자가 쉽게 기다리기 어려운 환경도 시장을 자극하는 요인으로 꼽았다. 윤 랩장은 “무주택자가 내 집을 마련하는 일반적인 경로는 분양인데, 분양가는 계속 오르고 당첨 보장도 없다”며 “3기 신도시 청약을 기다릴 수는 있지만 그 사이 분양가가 더 오를 수 있다는 불안이 있다”고 말했다.

전월세 시장의 압박도 언급했다. 그는 “서울 기준 올해 매매가격 상승률이 5~6% 수준인데 전셋값 상승률도 비슷하다”며 “전년도 전셋값 상승률이 1~2%였던 점을 감안하면 속도가 매우 빠르다”고 진단했다.

이어 “임차인 입장에서는 전월세가 밑에서 치고 올라오고, 분양가는 멀리 달아나고, 기존 주택을 사려 해도 대출 규제가 있는 상황”이라며 “결국 자금 여력에 맞춰 외곽이나 비규제지역으로 이동하는 수요가 생길 수밖에 없다”고 말했다.

하반기 아파트 시장에 대해서는 기존 전망보다 더 강한 흐름이 나타날 수 있다고 봤다. 윤 랩장은 “지난해에는 올해도 전년처럼 12% 가까이 뜨거울 수 있다고 전망했는데, 상반기 데이터를 보면 오히려 더 뜨겁다”며 “10% 오른 지역이 꽤 나오고, 전셋값도 전년보다 빠르게 오르고 있다”고 말했다.

또 “분양가는 여전히 고공행진 중이고 입주 물량은 부족하다”며 “공급 측면에서는 시간이 갈수록 불리한 구도”라고 설명했다.

▲‘집땅지성’ 화면 갈무리. (이투데이TV)