“공급은 줄고 금리는 오르고”…수요 몰리는데 집은 없다 [2026 KB 부동산 보고서]

(사진제공=KB금융)

주택 공급 감소와 금리 상승이 맞물리면서 주택시장 불안 요인이 확대되고 있다는 분석이 나왔다. 수요는 유지되는 반면 공급은 줄어들면서 수급 불균형이 심화되는 구조가 이어지고 있다는 설명이다.

5일 KB경영연구소가 발표한 ‘2026 KB 부동산 보고서’에 따르면 2022년 이후 주택 분양물량은 크게 감소했다. 2023년부터 2025년까지 연평균 분양물량은 22.6만 호로, 직전 10년 평균(36.4만 호) 대비 약 38% 줄었다. 수도권은 25.9%, 서울은 32.9% 감소했으며 5개 광역시와 기타 지방 역시 각각 31.9%, 28.1% 감소하는 등 전반적인 공급 축소가 나타났다.

공급 감소의 배경에는 사업 여건 악화가 자리 잡고 있다. 서울은 이미 고밀 개발이 진행되면서 신규 공급이 가능한 토지가 부족한 상황이다. 여기에 원자재 가격과 인건비 상승으로 공사비가 크게 오르면서 건설사들의 수익성이 악화됐다. 실제 건설공사비지수는 2021년부터 2022년까지 2년간 22.8% 상승했다.

이 같은 환경 속에서 건설사들은 사업 추진에 보수적으로 접근하고 있으며, 재건축 등 정비사업도 공사비 부담으로 지연되는 사례가 늘고 있다. 최근 원자재 가격 상승 요인까지 더해지면서 공급시장 불안은 더욱 커지고 있다.

비아파트 공급 감소도 영향을 미쳤다. 전세사기 이후 연립·다세대주택에 대한 신뢰가 낮아진 데다 공사비 상승까지 겹치면서 공급이 줄었다. 2025년 기준 비아파트 인허가 실적은 전년 대비 11.4%, 착공은 7.7%, 준공은 28.0% 감소하는 등 전반적인 공급 지표가 악화됐다.

수요가 집중되는 수도권의 낮은 주택보급률도 부담 요인이다. 전국 대부분 지역은 주택보급률이 100%를 넘지만 수도권은 97.2%에 그친다. 특히 서울은 93.6%로 가장 낮은 수준이다. 수요가 많은 지역일수록 주택 재고가 부족한 구조가 이어지고 있는 셈이다.

정부는 도심 공급 확대 방안을 통해 대응에 나섰다. 서울 도심 유휴부지와 노후 청사, 군부대 이전 부지 등을 활용해 2027년부터 약 6만 호 규모의 주택을 공급할 계획이다. 다만 공급까지 시간이 소요되는 만큼 단기간 내 수급 불균형 해소에는 한계가 있을 것으로 보인다.

이처럼 공급 측면에서는 부족 현상이 이어지는 반면, 수요 측면에서는 금리 부담이 커지고 있다. 올해 2월 말 기준 주택담보대출 금리는 4.3% 수준이며, 4월 기준 주요 시중은행의 5년 고정 금리는 4.2~6.8%로 상단이 7%대에 근접했다. 대출 부담이 커지면서 매수 여건은 제약을 받고 있다.

KB경영연구소는 공급 감소에 따른 수급 불균형이 단기간에 해소되기 어려운 가운데, 금리와 정책 요인이 동시에 작용하면서 시장 변동성이 확대될 수 있다고 분석했다. 수요가 유지되는 상황에서 공급이 뒷받침되지 못할 경우 주택시장 불안 요인이 지속될 가능성이 크다는 설명이다.