[단독] 서울 시민 빚의 목적이 바뀌었다⋯주택 구매 제치고 전세 보증금 부채 1위 [달라진 부채 지형도 ①]

서울시민 전월세 보증금 부채가 9년 만에 주택 구입 부채 역전
주거 관련 부채 비율이 76.3%⋯주거 관련 부채 갈수록 높아져

▲서울시민 부채 주된 이유 (서울열린데이터광장)

과거 내 집 마련을 위해 냈던 빚이 남의 집에 살기 위한 빚으로 바뀌고 있다. 집값 급등으로 매입 진입 장벽이 높아진 데다 전세 물량 감소로 보증금까지 뛰면서 주거 자체를 유지하기 위한 차입이 빠르게 늘어난 영향으로 풀이된다.

31일 서울열린데이터광장이 공개한 ‘서울시 부채 주된 이유 통계’에 따르면 지난해 부채를 보유한 서울시민 중 39.4%가 전월세 보증금을 마련하기 위해 빚을 냈다. 거주주택 마련(36.9%)을 위한 부채가 2위로 밀려난 것은 2017년 부채 목적을 세부적으로 통계 작성한 이후 처음이다.

서울 가계의 자산 대부분이 부동산에 묶인 상황에서 단순 거주를 위한 차입이 빠르게 늘고 있다는 점은 부담 구조가 근본적으로 바뀌고 있음을 보여준다. 한국경제인협회에 따르면 2024년 국내 가계의 비금융자산 비중은 64.5%에 달한다.

불과 몇 년 전만 해도 흐름은 달랐다. 2017년에는 주택 구입 목적 비중이 37.7%로 전·월세 보증금(26.5%)보다 11.2%포인트(p)높았다. 이후 두 항목 간 격차는 꾸준히 좁혀졌고 9년 만에 결국 뒤집혔다. 전세 계약 갱신 때마다 필요한 보증금이 오르면서 대출 없이는 거주를 유지하기 어려운 구조가 형성된 결과다.

전체로 보면 서울 시민의 빚은 여전히 ‘주거’에 집중돼 있다. 주택 구입과 전·월세 보증금을 합친 주거 관련 비중은 76.3%로 전체의 4분의 3을 넘는다. 2017년 (64.2%) 이후 크게 높아졌고 2022년 78.5%로 정점을 찍은 뒤 등락을 반복하고 있다. 주택 마련과 전·월세 보증금 마련 비율이 달라졌을 뿐 주거 부담 자체는 줄지 않은 셈이다.

연령별로 살펴보면 주거 불안은 청년층에게 더 뚜렷하다. 2030세대는 주택 구입을 위한 부채 비중이 줄고 전월세 보증금 부채 비중이 늘었다. 주택 구입 목적의 부채는 20대 이하가 2017년 21.1%에서 2025년 9.1%로, 30대는 같은 기간 38.1%에서 17.4%로 각각 절반 아래로 떨어졌다.

또한 지난해 기준 20대 이하의 전월세 보증금 부채 비중은 67.9%, 30대는 67.1%다. 두 세대 모두 빚의 3분의 2가 보증금 마련을 위해 발생했다. 청년층은 당장 내 집 마련보다 서울에서 살기 위한 전월세 보증금 마련이 급한 것이다.

청년층이 주택 매매 시장 밖으로 밀려나는 동안 중장년층은 매입을 이어가고 있다. 50대(51.9%)와 60세 이상(48.6%)에서만 여전히 주택 구입 목적의 부채 비중이 가장 높았다. 세대별로 부채의 목적지가 갈리면서 서울의 부채 지형이 달라지고 있다.

특히 50대는 2017년 41.0%에서 등락을 반복하다 2022년 56.4%로 급등했다. 영끌 열풍이 꺾인 뒤 청년층이 매입 시장에서 빠져나간 자리를 50대가 채운 셈이다. 2023년 53.7%, 2024년 52.9%, 2025년 51.9%로 소폭 내려오고 있지만 여전히 50%대를 유지하고 있다.

60대는 2017년 32.1%로 50대보다 낮았지만 꾸준히 올라 2022년 51.3%로 50%를 넘어섰다. 2023년 50.7%로 비슷한 수준을 유지했다가 2024년 45.3%로 내려온 뒤 2025년 48.6%로 재반등했다.

강성진 고려대학교 경제학과 교수는 “전세 수요는 여전한데 새로운 주택 공급도 늘어나기 힘들어 전세 가격이 오른 것”이라며 “상대적으로 축적된 돈이 적은 젊은 층의 경우 전월세 수요도 많아 관련 부채가 더 늘어날 수밖에 없는 상황”이라고 말했다.