서울의 얼굴이 바뀐다…터미널·철도·도로 ‘대수술’ [서울 복합개발 리포트①-1]

▲복합개발을 추진 중인 동서울터미널 방문한 오세훈 서울시장. (사진제공=연합뉴스)

서울은 더 이상 확장이 어려운 도시다. 이미 포화 상태라 남은 선택지는 기존 공간을 어떻게 다시 쓰느냐 뿐이다. 이런 한계 속 대안이 복합개발이다. 복합개발은 단순히 정비를 넘어 교통·업무·주거·상업·문화 기능을 묶어 도시 구조 자체를 다시 짜는 시도다. 그런 만큼 결코 간단치 않다. 공공성과 수익성의 균형, 복잡한 이해관계, 막대한 사업비 등 난제의 연속이다.

본지는 이번 연재를 통해 서울 곳곳에서 추진 중인 복합개발 사업의 추진 배경과 구조, 속도와 한계를 차분히 짚는다. 공간이 어떻게 바뀌고 그 변화가 이동 방식과 생활권, 주거 선택에 어떤 영향을 미칠지 살펴본다. 20회에 걸친 ‘서울 복합개발 리포트’는 서울이 어디로 가고 있는지 그 좌표를 확인하고자 한다.<편집자주>

서울시가 도시 전역을 대상으로 한 ‘복합시설화’ 프로젝트를 동시다발적으로 가동하며 도시 구조 재편에 나섰다. 고속버스·화물터미널, 철도역, 도심 간선도로 등 교통·물류 기능에 묶여 있던 대형 시설들을 지하화하고, 그 위에 업무·주거·상업·문화 기능을 결합하는 방식이다. 서울의 이동 체계와 중심지 구조, 주거·업무 지형을 근본적으로 바꾸는 대형 실험이라는 평가가 나온다.

13일 서울시 등 업계에 따르면 복합개발은 단순히 노후 시설을 정비하는 차원을 넘어 교통 기능을 지하화하거나 업무·상업·주거·문화시설을 결합해 도시 곳곳을 중심지화 하는 게 핵심이다. 도시 기능을 집적해 토지 이용 효율을 높이고 교통 혼잡과 환경 문제를 동시에 해결하려는 것이다. 과도한 도심 확대를 막고 기존 시가지의 경쟁력을 높이려는 의도도 있다.

서울에서는 특히 노후한 대형 교통·물류 재편이 적극적으로 추진 중이다. 반포 서울고속버스터미널 복합개발을 비롯해 동서울종합터미널, 양재화물터미널, 상봉터미널, 서부트럭터미널 등이 대표적이다. 한때 경제 성장과 지역 활력의 중심에서 교통 혼잡과 공해의 원인으로 전락했던 이들은 지하화와 복합개발을 통해 새로운 도시 거점으로 재도약을 준비하고 있다.

철도망 확충과 연계된 개발도 속도를 내고 있다. 수도권광역급행철도(GTX)-A 서울역~수서 구간, 상계~왕십리를 잇는 동북선 경전철, 도봉산~옥정 광역철도, 신안산선 복선전철 등이다. 광역교통망 확충은 서울 도심 접근 시간을 단축하는 동시에 외곽과 수도권 인접 지역의 정주 여건을 개선해 인구 분산과 주거 선택지 확대의 핵심 열쇠가 될 것으로 기대된다.

강북과 구도심에서도 대형 프로젝트가 줄줄이 대기 중이다. 내부순환로·북부간선도로 지하화 사업을 비롯해 창동·상계 신경제 중심지, 세운지구 재정비 등이 준비 중이다. 이는 그동안 개발에서 소외됐던 지역의 기능을 되살리는 데 초점이 맞춰져 있다.

서울의 중앙에 있는 용산에선 정비창 개발이 본격화해 용산국제업무지구로 재단장한다. 그린벨트를 해제해 주택 2만 가구 공급을 추진하는 서리풀 복합개발도 서울시와 정부가 함께 추진하는 대표 사업이다.

도시 전문가들은 복합개발의 필요성을 강조한다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “복합개발이 논의되는 터미널들은 과거에는 도심 외곽에 입지했지만 현재는 도시 성장으로 중심이 된 만큼 토지 이용 효율을 높이는 방향으로 재편할 필요가 있다”며 “GTX 역시 외곽 확산으로 발생하는 통근 비용 등 사회적 비용을 줄일 수 있는 수단으로 개발 후 긍정적인 측면이 있다”고 말했다.

이희정 서울시립대 도시공학과 교수도 “서울은 그동안 상대적으로 지가가 낮은 외곽이나 단독주택지로 개발이 분산되면서 오히려 난개발 문제가 누적돼 왔다”며 “핵심 공간을 중심으로 한 고밀·복합개발은 도시 경쟁력을 유지하기 위한 불가피한 선택”이라고 말했다.