서울 재개발 아파트 '강남-非강남' 희비 교차

재건축 아파트 층고제한, 조합원 지위양도 금지 등을 골자로 한 8.21대책 발표에도 불구하고 강남권 재건축 아파트 매매가 변동률은 하락한 반면, 비강남권 재건축 아파트는 오히려 상승세를 나타내면서 희비가 엇갈리고 있다.

지난 1월부터 현재까지 강남권과 비강남권 재건축 아파트의 매매가 변동률 조사 결과 강남권은 5.44%로 눈에 띄게 하락세를 보이고 있지만 비강남권 재건축 아파트 매매가 변동률은 4.54%를 나타내며 거침없는 상승세를 보이고 있다.

올해 강남권 4개구의 매매가 변동률은 송파구 재건축의 경우 -8.83%로 가장 많이 하락했으며, 뒤를 이어 강동구 -8.62%, 강남구 -5.50%, 서초구 -1.55%순을 나타내면서 재건축 규제 완화를 골자로 한 8.21대책 후광효과가 미치지 못한 것으로 분석됐다.

하지만 비강남권은 강서구 -2.60%를 비롯해 동작구 -0.14%만이 하락세를 보일 뿐 나머지 10개구는 모두 상승세를 보이고 있다. 이 가운데 노원구의 경우 25.61%로 가장 높은 상승세를 나타냈고, 뒤를 이어 은평구 23.44%, 서대문구 19.18%, 중랑구 17.83%, 동대문구 16.97% 등 비강남권 7개구 모두 두 자릿수 변동률을 기록했다.

특히, 비강남권 재건축 아파트중 가장 높은 상승률을 보인 곳은 노원구로, 노원구 공릉동 태릉 현대 아파트를 비롯해 상계동 주공8단지 등 저층 재건축 아파트 가격은 올 들어 가장 높은 상승가를 보이고 있다. 이는 사업 추진이 빠르게 이뤄지는 것은 아니지반 저렴한 가격과 지역 개발 기대감이 작용됐기 때문이다.

공릉동 태릉 현대 아파트 105㎡는 올들어 비강남권 재건축 중 가격이 가장 많이 오른 곳으로, 연초대비 1억4500만원 뛰어오른 6억500만원선이며, 상계동 주공8단지 36㎡는 6000만원 상승한 2억6250만원을 형성하고 있다.

이와함께, 정비구역 지정을 앞두고 있는 중랑구의 유일한 재건축 단지인 망우동 염광 아파트 3.3㎡당 매매가가 1000만원 이하로 저렴하고 상봉재정비촉진지구도 인접해 있어 투자를 겸한 실수요자들의 문의가 이어지고 있는 가운데 72㎡가 4000만원 상승한 2억2500만원 선이다.

또한 용산구는 이촌동 한강맨션, 삼익, 원효로4가 산호 아파트 등이 강세를 보이고 있다. 아직 사업초기 단계지만 저층 대지지분이 높고 한강 조망이 가능한데다 주변 개발 호재가 풍부하기 때문에 매매가가 상승세를 보이고 있다. 한강맨션 105㎡가 올들어 1억원 오른 15억7500만원 선에 거래되고 있다.

반면 강남권은 1억원 이상 가격이 하락한 타입도 무려 30개나 쏟아졌으며, 가구수로는 총 1만6000가구에 이르고 있다. 가장 큰 폭으로 하락한 송파구는 잠실동 주공5단지와 가락시영 재건축 아파트가 두드러진 하락세를 보였다.

현재 송파구 신천동 진주 아파트 155㎡ 매매가는 1억7500만원 하락한 11억7500만원이며, 가락동 가락시영2차 56㎡는 1억6000만원 하락한 7억1000만원선이다.

강남구 개포동 저층 재건축은 정부의 8.21대책에서 조합원 지위양도 허용, 2종일반주거지역 층고제한 완화 등이 발표됐음에도 불구하고 여전히 가격이 하락하고 있는 가운데 개포동 주공2단지 73㎡는 올 들어 2억1000만원 하락한 12억2500만원이며, 시영 63㎡는 1억5500만원 하락한 10억5000만원선이다.

닥터아파트 이영진 연구소장은"지난 8.21대책에 의해 층고제한, 조합원 지위양도 금지 등의 규제가 일부 완화될 예정이긴 하지만 강남권 재건축 시장의 회복까지는 이어지지 않고 있다"면서"하지만 비강남권 재건축은 구당 재건축 단지 수가 적은데다 가격 또한 저렴해 올 초 시작된 강북발 가격상승이 재건축에도 영향을 미쳐 변동률이 높게 나타났다"고 분석했다.