미분양 투자

▣ 미분양아파트도 잘만 고르면 쏠쏠한 투자법이다.

서울 면목동에 거주하던 차대박씨. 현재 거주하는 집보다 규모가 큰 아파트를 구입하려던 차 미분양물량이 남아있는 남양주 진접지구에 관심이 생겼다. 돌아보던 중 10블럭에 위치한 진접지웰의 미계약분이 눈에 들어왔다. 남아있던 물량 중에서 161㎡의 아파트를 계약한 그는 다 지어져서 새 아파트에 입주할 날을 손꼽아 기다리고 있다.

인기지역이라 하기는 다소 애매하지만, 서울과 근접한 수도권의 대규모택지개발지구 내에 있고 전용면적 85㎡가 넘기 때문에 분양가상한제의 적용을 받지 않아 10년 전매제한 없이 등기 후 전매가 가능하다는 부분이 바로 그가 망설임 없이 선택한 이유다.

미분양아파트 투자법에 대해 알아보자.

가장 먼저 할 일은 미분양 원인부터 파악하기

미분양아파트란 분양을 하였으나 청약률 자체가 낮았거나, 계약포기 등으로 남아 있는 일종의 재고 물량이다. 그러나 미분양 아파트라고 해서 무조건 하자가 있기 때문에 외면을 받은 것이라 여기기보다는 원인부터 파악하려는 노력이 필요하다. 냉정한 시각으로 투자성을 검토해보기 위해서다. 예컨대 전체적인 주택시장은 활황세인데 입지여건 등이 좋지 않다거나, 나홀로 아파트 등의 사유로 미분양이 난 경우와 일시적인 공급과잉, 경기, 심리나 정책적인 이유에 의해 미분양이 나는 것은 근본적으로 다르다. 전자는 자체결함이랄 수 있지만 후자는 잘만 선택하면 경기여건이나 정책, 투자심리 등이 호전되면 빠르게 인기아파트로 변모될 가능성이 높다.

과거 서울양천구의 목동아파트 단지 분양 시 대규모로 미분양이 났었다. 논과 밭이 있던 서울의 구석진 곳이란 인식과 과거 상습침수피해지역 내에 위치한다는 것이 약점이었다. 하지만 시간이 흐른 후 침수피해 등이 나타나지 않자 서울의 서남권을 대표하는 인기지역으로 변모하였음을 미분양아파트 투자 성공의 대표적인 사례로 들 수 있다.

따라서 지금처럼 분양가상한제 적용주택의 전매제한 적용으로 인한 실수요자들의 청약통장 아끼기, 분양가상한제를 피하기 위한 건설사들의 밀어내기식 분양에 의한 일시적인 공급과잉 등이 어우러진 상황에서는 잘만 고르면 향후 효자 노릇을 할 수 있는 아파트를 발견할 수 있다.

지극히 당연한 말이지만 아파트를 분양받는 것의 좋은 점 중 하나가 바로 분양가로 공급받는다는 부분이다. 보통 분양가라는 것은 주택수요자들에게 공급하는 공급원가 개념이기 때문이다. 지나친 고분양가만 아니라면 분양가에 매입하는 것은 공급원가에 매입하는 것이므로 강한 하방경직성을 갖추고 있다고 판단할 수 있다. 왠만한 충격이 아니고선 분양가 이하로 하락하기가 어렵고, 설령 분양가 이하로 하락한다고 하여도 주택투자심리 등이 호전될 경우 빠르게 분양가 이상으로 회복되는 상승탄력성이 좋다. 왜냐하면 분양가 이하로 밑지고 매도를 할 사람이 거의 없기 때문이다. 남양주 진접, 양주 고읍 등 대규모 미달 사태를 빚었던 수도권 택지지구도 4순위 청약에서 쏠쏠한 재미를 보고 있는 것 역시 이런 기대감의 반영이다.

청약통장이 없이 동과 호수를 마음대로 고를 수 있다.

청약통장을 사용하면 계약을 포기하더라도 통장을 사용한 것으로 간주한다. 하지만 미분양 아파트는 청약통장과는 상관없이 분양을 받을 수 있다는 점이 가장 큰 장점이다. 이외에도 재당첨 제한, 채권입찰제 등에서도 자유롭다. 따라서 자신의 청약통장을 다른 분양물량의 청약에 사용하는 것도 가능하고, 채권입찰제가 적용되는 85m² 초과 단지가 미분양일 때는 채권을 사지 않아도 돼 경제적 부담을 덜 수 있다. 게다가 서울 등 수도권 투기과열지구에서 분양되는 아파트의 경우 최소 5년에서 최장 10년까지 전매제한을 받는데 반해 미분양 아파트는 수도권 택지지구 내 일부 분양물량을 제외하고는 전매 금지 기간을 적용 받지 않는 경우가 많다는 점도 장점 중 하나다.

미분양아파트는 선착순 수의계약 방식으로 분양되므로 계약을 하면서 동과 호수 지정이 가능하다. 물론 남아있는 물량 가운데에서의 제한적인 선택이므로 조금이라도 발 빠른 사람이 그만큼 유리하다. 또한 미분양물량을 분양받았다고 해도 미분양 아파트가 다 지어져 등기를 하기 전까지 무주택자격을 유지한다면 가점제물량에 대한 청약도 가능하다.

이외에도 건설사들은 미분양 아파트를 빨리 처분하기 위해 일반 분양 때보다 나은 조건을 제시하기도 한다. 예컨대 계약금의 10%만 납부하고 중도금 전액을 무이자로 빌려주거나, 새시나 비데, 가전제품 등을 무료로 제공하는 혜택을 누릴 수도 있다.

참고로 만일 자신이 청약한 아파트가 미분양이 났는데, 당첨된 동과 층보다 더 좋은 물량 중 미분양이 있다면 계약을 포기하고 더 좋은 물량을 계약하는 전략을 고려할 수도 있다.

대규모택지개발지구를 선택하라

좋은 미분양아파트 물량을 고르기 위해선 이왕이면 실수요자가 많은 수도권의 대규모택지지구 내에서의 고르는 것이 좋다. 실수요층이 두텁다는 것은 그만큼 상대적으로 저위험 투자상품이란 의미이기 때문이다. 반대로 수요가 부족한 곳에서의 미분양아파트 물량은 한동안 골치를 섞일 가능성이 있으므로 주변의 이주수요를 흡수할 수 있는지를 신중하게 판단한 뒤 결정해야 한다.

미분양아파트가 들어서는 곳의 입지의 분석이 끝났다면 다음에는 주변시세에 비해 분양가가 지나치게 높은지에 대한 여부를 따져야 한다. 분양가가 지나치게 높다면 그만큼 투자성이 그만큼 떨어지는 셈이다. 이외의 사항은 기존의 아파트를 선택할 때와 동일하다. 기반 시설이 충분한지, 주변의 교통여건은 어떠한지, 단지규모는 적정한지, 주변의 개발호재가 있는지, 근거리에 혐오시설이 존재하는지 등의 주변여건과 인프라를 꼼꼼히 살펴야 한다. 최근에는 조망권의 가치가 높아지고 있으므로 조망권가지 좋다면 금상첨화다. 이는 향후 거주 여건의 질과 아파트의 가격에 밀접한 영향을 미치는 요인들이다.

따라서 청약가점제에 불리한 수요자들이나, 청약통장 없이 내집마련 혹은 주택규모를 늘려나가는 것을 원하는 사람이라면 꼭 한번 관심을 갖고 지켜보아야 할 것이 바로 미분양아파트 재테크 전략이다.

TIP

미분양아파트 선택요령

- 택지개발지나 택지개발지 인근을 선택하라.

- 주변시세와 비교해 분양가의 적정성 여부를 반드시 따져라.

- 평지나 경사가 완만한 곳에 들어선 단지를 선택하라.

- 최소한 300가구 이상의 단지를 선택하라.

- 교통여건이 좋은 역세권의 단지를 선택하라.

- 학원시설, 병원 등의 편의시설이 풍부한 곳을 선택하라

- 가급적 로얄동 로얄층을 선택하라.

- 중도금 무이자나 새시설치 등의 혜택을 최대한 누려라.

글: (주)RE멤버스 고종완 대표이사