"이제 집값 떨어질 때" 판단, 매수는 주의해야

1.11대책에 따라 집값은 당분간 하락이 불가피한 만큼 단기 시세차익을 노린 매수는 위험하다는 전문가들의 의견이 나오고 있다. 아울러 청약환경이 좋지 않아 집 매수를 계획하고 있는 실수요층도 단기 관망세를 지킨 뒤 선별 매수에 나설 것이 요구된다.

시장 전문가들은 이번 1.11대책이 당분간 위력을 발휘할 것이란 의견에 함께 하고 있다. 9.5대책, 10.29대책, 8.31대책, 3.30대책 등 참여정부 시 추진된 9차례의 규제 위주 대책이 위력을 발휘하고 있는 만큼 집값이 오를 '근거'가 없는데다 마지막 집값 결정 요인인 분양가 마저 묶어버림으로써 사실상 모든 틈새를 다 막았다는게 이들의 이야기다.

◆분양가 규제 '극약처방' 전국 집값 하락세 이어질 것

지난 11일 분양가 상한제 전격 실시를 주요 골자로 하는 이번 1.11대책은 일련의 정부 대책이 건드리지 못했던 분양가 문제를 IMF이전으로 돌린 정책으로 평가 된다.

오히려 IMF 이전 시절보다 더 강력한 규제란 게 전문가들의 분석이다. 사실상 수익성이 사업의 '원동력'이 되는 재건축, 재개발에도 분양가 상한제를 적용해 민간사업을 크게 위축시킬 것으로 예측되기 때문이다.

하지만 이번 대책은 극약처방이라 장기적으로 사용해서는 안된다는 의견도 나오고 있다. 정부의 강력한 분양가 상한제 정책이 결국 수익이란 동인(動因)을 보고 움직이는 자본 시장의 속성을 위배한 만큼 장기 사용시 건설시장 왜곡이 심화될 우려가 있다는 지적이다.

전문가들은 1.11대책에 따른 중단기 집값 안정세가 나타날 것이란 데 대다수 의견을 함께하고 있다. 무엇보다 분양가 상한제와 분양 원가 공개의 파장이 곳곳에 미치고 있기 때문. 1.11대책 이후 기존 아파트 매매가는 소강상태를 보이고 있는 반면 재개발, 재건축은 일제히 매수세가 뚝 끊기며 하락할 가능성이 점쳐지고 있다.

실제로 지난 10월 재정비촉진지구 지정 이후 6평 이상 지분 거래시 토지거래신고제가 실시되면서 급속도로 위축되고 있는 뉴타운 지분시장은 사실상 직격탄을 맞은 상황. 분양가 상한제 실시에 따라 수익 창출이 어려워진 것이 가장 큰 이유다.

또 정부의 온갖 규제에도 고분양가 '훈풍'을 맞아 상승세를 보였던 재건축 가격도 분양가 상한제가 실시되면 큰 위축이 불가피할 것으로 전망된다. 최근 사업시행이 승인돼 착공을 서두르고 있는 서초구 잠원동 일대 중개업소 관계자는 "분양가 상한제 실시 이후 전망을 묻는 문의가 많아진 반면 매수 여부를 묻는 문의는 눈에 띠게 줄었다"고 말했다.

◆"지금은 집값이 떨어질 때" 시장에 머문 유동자금 여전히 골칫거리

통상 설연휴 이후 시작되는 봄철 이사시즌 집값 상승기의 집값 행보에 시장의 관심이 쏠리고 있다. 지난 2003년 10.29 대책 이후 전국 집값이 1년새 안정을 보였던 2004년에도 봄철 이사시즌 만큼은 예외 없는 강세를 보였기 때문. 더욱이 최근 이용섭 건교부 장관이 집값 불안시 추가 대책을 내놓을 것이란 언급을 한 바 있어 주택시장 전반에 불안요소가 가득한 상태다.

이에 따라 지금 다시 집값이 올라 정부의 새로운 대책을 '맞느니' 안정세를 보이는 게 오히려 낫다는 분석이 나오고 있다. 강남구 대치동의 한 중개업소 관계자는 "정부의 주택시장 대책은 결국 거래를 막아 단기적인 안정을 꾀한 이후 규제를 풀겠다는 것"이라며 "이같은 정부 정책 기조가 있는 만큼 지금은 차라리 집값이 떨어지는 게 낫다"고 말했다.

하지만 부동산시장에 머물고 있는 약 400조원대의 유동자금이 탈출구를 찾지 못하는 한 부동산 가격은 다시 오를 것이란 주장도 나오고 있다. 수목부동산연구소 양은열 소장은 "우선 적정 투자시장을 창출해 그리로 부동산시장에 모인 유동자금을 빼내는 게 중요하다"라며 "마치 폭탄과도 같은 유동 자금이 그대로 부동산시장에 남아있을 경우 집값 불안은 물론 부동산 버블로까지 이어질 우려가 있을 것"이라고 말했다.

한편 단기 차익 노린 투기성 매수는 자제해야한다는 게 전문가들의 조언이다. 부동산써브 채훈식 팀장은 "1.11대책에 따라 투기성 자본 유입은 이제 차단되는 시점에 이르렀다"라며 "특히 '부동산 막차'를 타려는 '개미 수요층'은 당분간 시장 상황을 차분히 관망해야 할 것"이라고 조언했다.