‘1%대 금리’ 포스코 vs ‘AA+ 자금력’ 삼성⋯신반포19·25차 수주전 후끈

포스코이앤씨, ‘7026억원+α’ 이익 규모 강조
삼성물산, 경쟁사에 ‘2100억원+α’ 추가 보장

“압구정·여의도·목동·성수를 넘어 신반포19·25차 조합원을 1등으로 만들어 드리겠다는 목표로 제안서를 준비했습니다.” (신찬문 포스코이앤씨 수주기획소장)

“반포를 가장 잘 아는, 반포에 진심인 삼성이 약속드립니다. 기존 모든 반포 래미안을 뛰어넘는 압도적 랜드마크를 만들겠습니다.” (정성문 삼성물산 강남사업소 프로)

▲신반포19·25차 포스코이앤씨 홍보관에 마련된 모형. (조유정 기자 youjung@)

서울 서초구 잠원동 신반포19·25차 통합 재건축 수주전이 30일 시공사 선정 총회를 앞두고 달아오르고 있다. 수주전에 참여한 삼성물산과 포스코이앤씨는 각각 사업 안정성과 금융조건, 한강 조망 특화 설계 등을 앞세워 조합원 표심 공략에 나선 모습이다.

14일 정비업계에 따르면 삼성물산과 포스코이앤씨는 서초구 인근에 각각 홍보관을 마련했다. 신반포19·25차 통합 재건축은 서초구 잠원동 신반포25차 아파트와 소규모 아파트인 한신진일빌라트 등 4개 단지를 통합 재건축해 600~700가구 규모의 공동주택을 짓는 사업이다.

포스코이앤씨는 ‘한강 조망’과 파격 금융조건을 앞세운 차별화 전략을 공개했다. 단순 브랜드 경쟁을 넘어 설계와 사업 조건 모두에서 ‘반포 최고 수준’을 구현하겠다는 구상이다. 포스코이앤씨는 핵심 사업 조건으로 ‘0·2·1 프로젝트’를 제시했다. 동일 평형 입주 시 조합원 평균 분담금을 ‘제로’ 수준으로 맞추고 시공사 선정 이후 조합원당 2억원 규모 금융 지원금을 조기 지급하며 사업비 전액에 CD-1% 수준의 1%대 금리를 적용하겠다는 내용이다. 신 소장은 “정비업계에서도 보기 어려운 수준의 조건”이라고 설명했다.

또 3.3㎡(평)당 980만원 확정 공사비와 착공 후 24개월간 공사비를 받지 않는 확정 후분양 방식도 제안했다. 포스코이앤씨는 이를 바탕으로 조합원 이익 규모가 총 7026억원+α 수준에 달할 수 있다고 설명했다. 일반분양 옵션과 설계 특화, 서비스면적 확대, 펜트하우스 프리미엄 등을 통해 추가 수익 확보가 가능하다는 논리다. 이주비 조건에서도 포스코이앤씨는 인근 신축 아파트 전세금 수준의 이주비를 제안했다고 설명했다. 포스코이앤씨는 낮은 사업비 금리와 후분양 구조 등을 통해 금융 부담을 줄일 수 있다고 강조했다.

삼성물산은 반포권 재건축 경험과 사업 안정성, 실현 가능성을 앞세워 ‘반포 대표 랜드마크’ 조성 전략을 강조한다. 정 프로는 “현재 금융시장 구조상 지나치게 낮은 금리는 향후 사업 진행 과정에서 리스크 요인이 될 수 있다”며 “중요한 것은 단순 제시 금리가 아니라 안정적으로 사업비를 조달할 수 있는 구조”라고 지적했다.

삼성물산은 3.3㎡당 1005만8001원의 공사비를 제시했다. 포스코이앤씨보다 소폭 높은 수준이지만 삼성물산 측은 제시 연면적 차이에 따라 평당 공사비가 달라지는 만큼 큰 의미는 없으며 총공사비 기준으로는 양사 조건이 유사하다고 설명했다. 삼성물산은 업계 최고 수준인 AA+ 신용등급을 바탕으로 시공사 선정 직후 입찰보증금 250억원을 CD+0% 금리 조건의 조합 사업비로 전환할 계획이라고 밝혔다. 또 특화 설계를 통한 상품성 강화로 경쟁사 대비 2100억원+α 수준의 추가 가치를 확보할 수 있다고 주장했다. 구체적으로 쾌적한 주거 성능 개선 효과 약 80억원, 한강 조망 프리미엄 약 1300억원, 서비스면적 확대 약 720억원 등을 근거로 제시했다. 또 최고급 커뮤니티 시설 확대를 통해 상품 경쟁력을 끌어올리겠다는 계획이다.

▲신반포19·25차 삼성물산 홍보관에 마련된 모형. (조유정 기자 youjung@)

“한강 조망 극대화” vs“판상형 고급주거”

설계 전략에서도 양사 차별화가 뚜렷하다. 포스코이앤씨는 스카이브리지를 입체적으로 연결한 ‘미음(ㅁ)자 구조’를 적용해 한강 조망을 극대화했다고 설명했다. 단순히 한강이 보이는 수준이 아니라 조망 품질 자체를 높이는 데 집중했다는 설명이다. 특히 조합 심의 과정에서 ‘19차와 25차를 대칭형으로 배치하지 말라’는 조건이 있었던 만큼 방향과 층별 구조를 차별화해 동간 간섭을 줄였다고 밝혔다. 일반 창고 대신 채광이 가능한 별도 스튜디오 공간을 제공하는 ‘세컨드 하우스’도 핵심 특화 요소로 제시했다.

반면 삼성물산은 판상형 중심 설계와 4개 동 한강 조망 구조 등을 통해 고급 주거 상품성을 극대화했다고 설명했다. 또 원베일리와 원펜타스 등 기존 반포권 재건축 사업 경험을 바탕으로 실현 가능성과 사업 추진 속도 측면에서 경쟁 우위를 갖고 있다고 강조했다. 삼성물산은 앞서 래미안 원베일리·래미안 리오센트·반포리체 등을 통해 통합 재건축 사업을 진행했다. 신반포19·25차에도 각 단지별 평형 배분과 임대주택, 스카이커뮤니티 등을 균등하게 배치해 독립 정산제가 가능하다고 설명했다.