양도세 중과 부활⋯다음 타깃 ‘장특공·보유세’ 손질 유력

7월 세제개편안에 담길지 촉각
‘비거주 주택’ 공제율 조정할듯
국회서도 실거주 요건 강화 법안
전문가 “외곽 거주비까지 올려”

다주택자 양도소득세 중과가 재개된 가운데 정부가 장기보유특별공제(장특공) 축소와 공정시장가액비율 인상 등 부동산 세제 개편 카드를 만지작거리면서 시장의 긴장감이 커지고 있다. 실거주 요건 강화 가능성이 거론되는 가운데 당·정·대통령실의 메시지까지 엇갈리면서 정책 불확실성이 확대되는 모습이다. 시장에서는 실거주 중심으로 세제 규제가 강화되면 임대차 물량 감소와 전셋값 상승으로 이어질 수 있다는 우려가 나온다.

10일 정치권과 부처 등에 따르면 재정경제부는 7월 발표될 세제개편안에 장특공 개편 방안을 포함하는 방안을 검토 중이다. 핵심은 '비거주 주택'에 대한 혜택 축소다. 현행 1가구 1주택자 장특공은 보유 기간(최대 40%)과 거주 기간(최대 40%)을 합산해 양도차익의 최대 80%까지 공제해준다.

이에 대해 김용범 대통령실 정책실장은 4일 춘추관 브리핑에서 "거주와 보유가 똑같이 (최고 공제율이) 40%씩 돼 있는데, 실거래 위주로 주택 시장을 재편하는 데에 맞는가 하는 고민이 필요하다"고 문제의식을 제기한 바 있다. 실거주 요건을 강화하는 방향의 개편 가능성을 시사한 것으로 해석된다.

국회에 관련 법안도 발의된 상태다. 최혁진 무소속 의원은 지난달 27일 비거주 기간에 대한 공제를 제외하고, ‘3년 이상 보유·2년 이상 거주’한 1주택자에 한해 16~80% 공제율을 적용하는 내용의 소득세법 개정안을 대표 발의했다. 윤종오 진보당 의원은 같은 달 8일 장특공 제도를 폐지하고 평생 2억원 한도의 세액공제 방식으로 전환하는 내용의 법안을 발의했다.

다만 장특공 개편 여부를 두고 당·정·대통령실의 메시지가 엇갈리면서 시장 혼란은 이어지는 모습이다. 이재명 대통령은 지난달 18일 엑스(X·옛 트위터)에 "장특공제 폐지가 실거주 1주택자에게 세금 폭탄이라는 주장은 논리모순이자 명백한 거짓 선동"이라고 밝히며 개편 필요성을 강조했다. 하지만 이후 강준현 민주당 수석대변인, 구윤철 경제부총리는 장특공 폐지에 대해 결정된 바 없다는 입장을 밝혔다.

정치권 안팎에서는 지방선거를 앞두고 세제 이슈가 민감한 변수로 떠오르면서 당·정·대통령실이 각기 다른 속도 조절에 나서고 있다는 해석도 나온다. 한 부동산 전문가는 "대통령이 SNS를 통해 많은 주장을 내놓고 있지만 정작 실질적으로 나오는 정책은 다른 정부들에 비해 적은 편"이라며 "정책적 불확실성이 해소되지 않으니 시장에서는 기다리며 지켜보는 관망세가 짙어질 수밖에 없다"고 평가했다.

장특공 축소 외에도 보유세 부담을 높이는 방안으로는 공정시장가액비율 인상 가능성이 거론된다. 공정시장가액비율은 공시가격 대비 실제 과세표준에 반영되는 비율로, 비율이 높아질수록 보유세 부담도 커진다. 2009년 도입 이후 2018년까지 80% 수준을 유지하다가 문재인 정부 시기인 2021년 95%까지 인상됐다. 이후 윤석열 정부 들어 60%로 낮아졌다.

올해 보유세 과세기준일인 6월 1일 이후 시행령이 개정되더라도 올해 보유세에 바로 반영되기는 어렵다. 이에 따라 정부가 7월 세제개편안에 공정시장가액비율 인상 방향을 담고, 하반기 시행령 개정을 거쳐 내년부터 단계적으로 상향 조정에 나설 가능성이 제기된다.

세제 개편 논의가 무성한 가운데 서울 집값은 핵심 지역을 중심으로 다시 고개를 들고 있다. 한국부동산원에 따르면 5월 첫째 주 서울 아파트값은 0.15% 상승하며 3주 연속 오름폭을 유지했다. 특히 송파(0.17%), 서초(0.04%)에 이어 그간 약세를 보이던 용산(0.07%)마저 상승 전환하며 회복세가 뚜렷해졌다. 반면 강남구(-0.04%)는 유일하게 하락세를 이어갔다.

시장 전문가들은 정부의 일방적인 세제 규제가 중심지는 물론 외곽의 거주비를 높이는 결과를 낳을 수 있다고 지적한다. 윤수민 농협은행 부동산전문위원은 "정부가 실거주 요건을 강화하면 양도 차익이 큰 고가 주택을 중심으로 조건을 맞추려는 집주인들의 움직임이 본격화될 수밖에 없다"며 "집주인의 실거주가 강화되면 결국 핵심지의 임대차 물량이 묶여 매물 잠김 현상이 심화된다"고 분석했다. 이어 "강남권 전세 공급이 줄어들면 밀려난 임차 수요가 중저가 지역으로 이동하게 되고 이로 인해 서울 전체적으로는 외곽 및 중저가 지역의 전셋값이 밀려 올라가는 역효과가 발생할 수 있다"고 내다봤다.