대출 규제에 수요 이동…서울 외곽, 강남 3구·마용성 상승세 넘본다

▲서울 남산에서 바라본 아파트 단지. 신태현 기자 holjjak@ (이투데이DB)

서울 아파트값 상승세가 강남 3구와 마용성(마포·용산·성동)을 넘어 관악 등 외곽·준 외곽 지역으로 빠르게 확산되고 있다. 10·15 대책 이후 고가 주택 대출 여력이 줄자 실수요가 진입 가능한 가격대의 단지로 이동하면서 상승 폭을 키우는 모습이다.

25일 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향에 따르면 올해 누적 기준 관악구의 누적 상승률은 0.93%다. 이는 강남 3구 가운데 상승세가 두드러진 송파구(0.90%)나 마용성 지역 중 오름폭이 가장 컸던 성동구(0.99%)와 비교해도 뒤지지 않는 수준이다.

같은 기간 성북구(0.73%)와 구로구(0.68%) 역시 서울 평균 오름폭(0.68%) 이상의 상승세를 나타냈다. 외곽·준외곽으로 분류되는 지역들까지 상승 폭이 빠르게 확산되고 있는 것이다.

특히 이들 지역은 올해 들어 상승세가 꾸준히 올라가고 있다. 구로구는 1월 첫째 주 0.17%에서 둘째 주 0.21%, 셋째 주 0.31%로 상승 폭이 확대됐다. 관악구 역시 같은 기간 0.19%에서 0.3%, 0.44%로 매주 오름폭을 키웠다.

이 같은 외곽 상승세는 지난해 정부가 발표한 10·15 대책의 정책 설계와 맞물린 결과로 해석된다. 10·15 대책은 수도권·규제지역에서 주택담보대출 한도를 주택 가격 구간별로 차등해 고가 주택일수록 대출 여력을 더 크게 제한했다.

15억 원 이하 주택의 주담대 한도는 6억 원으로 유지했으나 15억 원 초과~25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원으로 낮췄다. 대출 규제 이후 관망세가 이어졌지만 강남권과 도심 핵심지의 가격 부담이 커지면서 실수요가 상대적으로 진입 가능한 지역으로 이동하고 있다. 이 과정에서 역세권·학군·대단지·신축 등 선호 요건을 갖춘 단지에 매수세가 먼저 붙는 구조가 형성됐다.

김은선 직방 빅데이터랩장은 “대출 규제나 자금 부담 속에서 먼저 형성된 거래 사례가 기준점이 되고 이를 참고해 움직이려는 심리가 제한적으로 결합한 결과”라고 말했다.

전문가들은 당분간 조건이 좋은 중저가 단지 중심의 강세가 이어질 가능성이 크다고 분석한다. 대출 여건이 빠듯한 상황에서도 서울 내 공급 부족과 전세 불안이 겹치면 감당 가능한 가격대에서 역세권·학군·대단지 같은 선호 요건을 갖춘 단지로 수요가 쏠릴 수 있다는 것이다.

송승현 도시와경제 대표는 “서울의 신규 주택 공급이 충분하지 않은 상황에서 외곽·준외곽 지역으로 확산된 상승 흐름은 당분간 이어질 것”이라며 “고가 주택에 대한 대출 부담이 큰 환경에서 상대적으로 접근 가능한 지역에 대한 수요가 지속될 수 있다”고 내다봤다.