서울 단독주택 공시가 4.5% 상승…강남3구·한강벨트 보유세 최대 15% 오른다[2026 표준 공시가격]

▲서울 남산에서 바라본 시내 주택단지. (뉴시스)

내년 서울 표준지 공시지가와 표준단독주택 공시가격이 5% 가까이 오른다. 특히 강남권과 용산·마포·성동 등 주요 지역을 중심으로 보유세 부담이 두 자릿수 늘어날 가능성이 제기된다.

17일 국토교통부에 따르면 내년 1월 1일을 기준으로 산정한 표준지 공시지가는 전국 평균 3.35% 상승했고 표준단독주택 공시가격은 2.51% 올랐다. 이는 지난해 표준지(2.89%), 표준주택(1.97%)보다 상승 폭이 확대된 것이다. 정부는 표준지 65.5%, 표준주택 53.6%의 시세반영률을 올해와 동일하게 적용했다고 설명했다.

지역별로 보면 서울의 상승률이 두드러진다. 표준지 공시지가는 서울이 4.89% 올라 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했으며 경기(2.67%), 부산(1.92%), 대전(1.85%), 충북(1.81%) 등이 뒤를 이었다.

표준단독주택 공시가격 역시 서울이 4.50%로 가장 많이 올랐고 경기(2.48%), 부산(1.96%), 대구(1.52%), 광주(1.50%) 순으로 나타났다.

서울 내부에서도 지역별 격차가 뚜렷했다. 표준지 공시지가 상승률은 용산구가 8.80%로 가장 높았고 강남구(6.26%), 성동구(6.20%), 서초구(5.59%), 마포구(5.46%), 송파구(5.04%) 순이었다. 표준단독주택 공시가격도 용산구(6.78%), 성동구(6.22%), 강남구(5.83%), 마포구(5.46%), 서초구(5.41%), 송파구(5.10%) 등 이른바 강남3구와 마용성 지역이 상위권을 차지했다. 반면 도봉구(2.08%), 구로구(2.17%), 강북구(2.34%) 등 외곽 지역은 서울 평균을 밑돌았다.

서울 단독주택 공시가격 상승률은 지난해 2.86%에서 내년 4.50%로 약 1.6배 확대됐다. 단독주택 매매가격 상승률이 지난해 연간 2.36%에서 올해 11월 누적 기준 2.89%로 높아진 점이 반영된 결과로 풀이된다. 국토부는 공시가격 현실화율을 추가로 끌어올리지 않았음에도 시세 상승이 공시가격에 반영됐다고 설명했다.

정부는 내년도 공시가격 산정 과정에서 현실화율을 유지했다는 점을 강조하고 있지만 시장에서는 공시가격 상승에 따라 내년 보유세 부담도 확대될 전망이다. 특히 올해 서울 상급지를 중심으로 가격 회복세가 뚜렷했던 만큼, 내년 보유세 고지서를 통해 체감 부담이 커질 가능성이 크다는 평가다.

우병탁 신한은행 프리미어패스파인더 전문위원이 올해 공시가격과 내년도 지역별 평균 상승률을 토대로 모의 계산한 결과, 중산층 거주주택으로 분류되는 시가 12억~20억 원 수준의 단독주택은 내년 보유세(재산세+종합부동산세)가 올해보다 7~15%가량 오를 것으로 예상된다. 9억 이상 12억 원 미만 단독주택도 3~9% 수준의 보유세 인상이 전망된다.

이에 따라 서울 강남구 개포동 단독주택의 경우 내년 공시가격은 14억3611만 원으로 올해(13억5700만 원) 보다 5.83% 상승할 것으로 관측된다. 같은 기간 보유세는 330만 원에서 377만 원으로 13.30% 오를 것으로 예측된다.

성동구 성수동 전용면적 198㎡ 단독주택의 보유세는 919만9145원으로 2025년 대비 14.15% 증가한다. 송파구 석촌동 다가구주택(309㎡)은 954만5940원으로 12.73%, 동작구 대방동 단독주택(205㎡)도 265만2830원으로 9.1% 늘어날 것으로 나타났다.

우 전문위원은 “올해 공시가격은 목표로 했던 현실화율 자체는 동결됐지만 시세가 오른 상황에서는 현실화율을 유지하더라도 공시가격이 소폭 오르는 구조”라며 “단독주택의 경우 아파트에 비해 시세 상승 폭이 크지 않아 상승률은 제한적이지만 지역별 편차에 따라 3%에서 많게는 강남권의 경우 15% 내외까지 보유세가 오를 수 있다”고 설명했다.