29일부터 전세대출 이자도 DSR 규제…1주택자 한도 얼마나 줄어드나 [10·15 대책]

'전세→갭투자→매매' 전이 차단
과열 지역 레버리지 우회로 봉쇄
"시행전 계약분은 경과규정 적용"

▲구윤철 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 15일 서울 종로구 정부서울청사에서 주택시장 안정화 대책 관계부처 합동 브리핑을 하고 있다. 조현호 기자 hyunho@

29일부터 수도권과 규제지역의 전세대출 이자가 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함된다. '전세가 상승→갭투자 확대→ 매매가 상승'으로 이어지는 전이 고리를 차단하기 위함이다.

금융위원회는 15일 기획재정부, 국토교통부, 은행연합회, 시중은행 등과 '긴급 가계부채 점검회의'를 열고 이 같은 내용을 담은 대출 수요 관리 강화 방안을 확정했다.

핵심은 전세 이자가 DSR의 분자(상환액)에 더해진다는 점이다. 전세대출 자체는 대부분 이자만 내기 때문에 편입 즉시 다른 대출 여력(주담대·신용대출 등)이 줄어든다. 핀셋 적용으로 과열 지역의 레버리지 축소 효과를 노리는 것이다.

예를 들어 연소득 6000만 원(월 500만 원)의 차주가 DSR 40%를 적용받는다고 가정하면 월 상환 한도는 200만 원이다.

이때 전세대출 2억 원을 연 4% 이자만 상환하면 월 약 66만7000원이 DSR에 먼저 반영된다. 결과적으로 다른 대출(주담대 등)에 쓸 수 있는 월 상환 가능액은 약 133만 원으로 줄어 그만큼 대출 한도가 축소된다.

다만 실제 한도 감소 폭은 소득·기존 부채 구조·적용 DSR 비율·금리 등에 따라 달라진다. 적용 대상도 수도권·규제지역의 1주택자(임차인 기준)로 한정한다. 무주택 실수요자의 전세자금 조달 부담을 최소화하기 위함이다.

신진창 금융위 금융정책국장은 "시행 전 전세계약을 체결했거나 대출 신청을 마친 차주에 대해서는 경과 규정을 통해 신뢰이익을 보호할 것"이라고 말했다.