“전세보증금도 부채…DSR 적용·보증비율 축소해야”

(연합뉴스)

전세보증금이 임대인의 부채라는 점을 명확히 인식하고 전세대출에 대한 금융규제를 정비해야 한다는 지적이 나왔다. 전세보증금과 전세대출을 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 포함하고 과도한 보증비율도 축소해야 한다는 주장이다.

5일 금융권에 따르면 신용상 한국금융연구원 선임연구위원은 최근 발표한 ‘국내 주택 임대차시장 제도개선 방향’ 보고서에서 “과도한 보증과 대출로 인한 전세제도의 지속가능성에 우려가 커지고 있다”며 “임대인의 전세보증금도 DSR 산정에 포함해 갭투자 유인을 차단해야 한다”고 밝혔다.

현재 전세보증금은 주택담보인정비율(LTV) 산정에는 반영되지만, DSR에는 포함되지 않는 규제 사각지대로 남아 있다. 전세대출 규제가 강화될 경우 실수요자들의 반발이 거세질 수 있기 때문이다.

보고서는 전세 제도 개선의 방향성을 △임차인 주거권 보장 △금융자원의 효율적 배분으로 제시했다. 동시에 임대차 관련 제도 개선은 서민주거 지원과 시스템 리스크 관리로 분리해 고려해야 한다는 것이다.

특히 수도권 전세매물 부족과 월세화 가속, 지역 간 전세가격 양극화 등 최근의 시장 흐름은 전세제도의 구조적 문제를 그대로 드러내고 있다고 진단했다.

우선 도심 내 임대주택 공급을 확대하기 위해서는 생활형 숙박시설, 오피스텔, 지식산업센터 등을 주거용으로 전환하는 규제 완화 방안을 제시했다.

또한, 3기 신도시, 청년층 대상 택지 공급 확대, 30년 이상 노후 공동주택 재건축·재개발, 도심 유휴용지 개발, 기업형 장기 임대사업자 육성 등을 통해 임대주택 물량을 획기적으로 늘려야 한다는 주장도 담겼다.

신 연구위원은 “임차인에 대해선 전세대출의 보증 제외 원금과 이자를, 임대인에 대해선 전세보증금 전체를 DSR 산식에 반영해야 한다”며 “전세보증금은 임대인의 부채로 보고 DSR 규제에 포함하는 것이 규제의 일관성과 시스템 리스크 관리를 위한 방향”이라고 설명했다.

또한, 전세대출에 대한 위험가중치(RW)를 상향 조정하고 동시에 기업대출 위험가중치는 하향 조정하는 방식으로 부동산금융을 기업금융으로 전환하는 방안을 마련해야 한다고 제안했다. 더불어 임차인에 대한 금융회사의 대출상환능력평가가 실질적으로 이뤄지는 수준까지 전세대출 보증비율을 점진적으로 추가 인하할 필요가 있다고 했다.

신 연구위원은 “전세보증에 민간기관과 전문가를 육성해 시장 원리에 따라 보증료와 보증률이 결정되도록 해야 한다”며 “공공 보증은 일정 가격 이하 저소득층에 한정하고, 고가 전세나 다주택자의 보증은 민간 중심으로 전환할 필요가 있다”고 제언했다.

아울러 보고서는 전세 사기 재발 방지를 위한 임대인의 전세금 반환보증보험 가입 의무화와 임대차 계약 전 임차인의 정보 접근성을 높이기 위한 표준임대차계약서 개정, 중개인 책임 강화 방안도 함께 제시했다. 고령층이나 주거 취약계층에 대해선 월세 바우처 등 맞춤형 주거복지 확대도 병행해야 한다고 덧붙였다.